【防災力:4】ザ・パークハウス新宿タワー

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ザ・パークハウス新宿タワー


[所在地] 〒169-0074 東京都新宿区北新宿2丁目21−2

防災力 Level 4
地盤 []表層地盤増幅率、ボーリング調査が共に良好
浸水 []氾濫浸水区域に近接
建物 []免震構造の建物
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約26m~27m、神田川流域の谷底低地に続く切土地です。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.33”となっています。
都区内で優良レベルであり、地震の際の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地付近にある複数の公開されたボーリング調査地点の柱状図では、
深度4m~5mほどまではN値0~2の柔らかい層となっています。
その後、少しずつ固い地層となり、深度10m~12mほどでN値50超が連続する支持層に到達する場所が多いようです。
また、当該物件の公式ホームページに「地下約11.5m以深のN値50を越える強固な東京礫層を、建物を⽀える⽀持基盤とする直接基礎(べた基礎形式)としています。」との記載があります。
表層面は柔らかいですが、マンション用地としては比較的良好な地盤であるといっていい場所です。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約0.8mの浸水可能性の指摘があります。
敷地の西側は神田川の流域に掛かっており、赤い線で表示される「河川が氾濫した場合の浸水区域」と近接していますので、予想外の大雨が降った場合、想定を超える浸水被害が生じる可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2012年1月に竣工したRC造地下1階地上20階建です。施工会社は、スーパーゼネコンの「鹿島建設」です。
スーパーゼネコンが施工した免震構造の建物であり、建物の損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

南西側(幅員30m超)、北西側(幅員30m超)の2本の都道に接面する2方路地です。都道に挟まれるように接面しているので、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「北新宿2丁目」の地域危険度は“3”(※)となっており、災害リスクがそれなりにある地域であるとされています。
ただ、対象地は、都道と南北で接道しており、地域危険度調査とは切り離して考えうる場所です。地域から受ける災害リスクは無視していいでしょう。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、北新宿2丁目は32件となっており、治安は“5段階で3番目のレベル”となっています。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率が優良レベルで、ボーリング調査も良好な結果となっています。
神田川の氾濫浸水区域と近接しているので、想定を超える浸水被害はあり得ます。
スーパーゼネコンが施工した免震構造の建物なので、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地盤が良い場所に建つ、スーパーゼネコンが施工した免震構造の建物なので、建物損壊リスクは低いでしょう。ただ、神田川の氾濫浸水区域と近接していることから、浸水リスクは無視できないレベルなので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。