「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ザ・パークハウス新宿タワー

[所在地] 〒169-0074 東京都新宿区北新宿２丁目２１−２

 標高・地形

●標高約26m～27m、神田川流域の谷底低地に続く切土地に位置します。
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.33”です。
●都区内で優良レベルであり、地震時の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地付近にある複数の公開されたボーリング調査地点では、
▼深度約4m～5mまではN値0～2の非常に柔らかい層となっています。
▼それ以降、段々と固い地層となり、深度10m～12mほどで支持層に到達するようです。
●また、当該物件の公式ホームページに「地下約11.5m以深のN値50を越える強固な東京礫層を、建物を⽀える⽀持基盤とする直接基礎(べた基礎形式)としています。」との記載があります。
●表層面は柔らかいですが、支持層が比較的浅いので、マンション適地といえます。

浸水リスク

●最大約0.8mの浸水可能性の指摘があります。
●敷地の西側は神田川の流域に掛かっており、赤い線で表示される「河川が氾濫した場合の浸水区域」と近接しています。
●想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性がある立地です。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2012年1月竣工のRC造地下1階地上20階建です。
●施工会社は、スーパーゼネコンの「鹿島建設」です。
●スーパーゼネコンが施工した免震構造の建物であり、損壊リスクは低いです。

 接面道路

●南西側(幅員30m超)、北西側(幅員30m超)の2本の都道に接面する2方路地です。
●都道に挟まれるように接面しているので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

●東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「北新宿2丁目」の地域危険度は“３”(※)であり、災害リスクが多少残る地域であるとされています。
●ただ、対象地は、都道と南北で接道しており、地域危険度調査とは切り離して考えうる場所です。地域から受ける災害リスクは無視していいでしょう。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、北新宿2丁目は33件となっており、治安は“5段階で3番目のレベル”です。

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率が優良レベルで、ボーリング調査も良好な結果となっています。
●氾濫浸水区域と近接し、約0.8mの浸水可能性が指摘されています。
●スーパーゼネコンが施工した免震構造の建物なので、損壊リスクは低いです。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒地盤が良い場所に建つ、スーパーゼネコンが施工した免震構造の建物なので、建物損壊リスクは低いです。ただ、神田川の氾濫浸水区域と近接し、約0.8mの浸水可能性が指摘されていることから、浸水リスクは無視できないレベルです。よって、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。