【防災力:4】パークコート渋谷大山町ザプラネ

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 パークコート渋谷大山町ザプラネ

[所在地] 〒151-0065 東京都渋谷区大山町25−12他

防災力 Level 4
地盤 []液状化リスク、埋没谷エリア、表層地盤増幅率が高い
浸水 []大きな浸水リスクなし
建物 []スーパーゼネコンが施工した低層RC造建物
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高39m~41mの台地に位置します。
東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に含まれています。
対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]


※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.74”となっています。
都区内の武蔵野台地エリアでは高い方の数値であり、地震の際の揺れが大きくなる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
北方にある調査地点:
表層面からN値3以上あるようので、都区内では悪くないレベルです。
ただ、深度7mほどにN値2の非常に柔らかい地層が挟まります。
その後は徐々に固くなり、支持層には深度18m余りで到達するようです。
東方にある調査地点:
表層面も表土を除けばN値3以上あり、都区内では悪くないレベルです。
ただ、深度20m過ぎまでN値12ほどの少し柔らかい地層が続きます。
支持層へは震度22m余りで到達します。
これらの情報から、大きな地盤リスクはないと思われますが、地盤に問題がないとするほどの根拠も見出せませんでした。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に約0.2mの浸水可能性が指摘されていますが、地形や標高から見て、敷地全体に大きな影響はないものと考えます。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2015年7月竣工の低層RC造建物(地下1階地上4階建)です。施工会社は、スーパーゼネコンの「大林組」です。
スーパーゼネコンが施工した低層RC造建物なので、建物損壊リスクは低いでしょう。

 接面道路

北幅員約5.1m~7.3mの複数の区道や私道に接面しており、接道状況は良好です。
西方の都道420号線へのアクセスは容易であり、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「大山町」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、大山町は7件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

「液状化の可能性がある地域」かつ埋没谷エリアで表層地盤増幅率が高い場所です。
大きな浸水リスクはないでしょう。
スーパーゼネコンが施工した低層RC造建物であり、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に大きな問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

「液状化の可能性がある地域」かつ埋没谷エリアで表層地盤増幅率が高いので、地盤リスクは無視できません。その他のリスクは低いので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。