【防災力:4】ザ・パークハウス大井町レジデンス

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ザ・パークハウス大井町レジデンス


[所在地] 〒140-0011 東京都品川区東大井5丁目24−15

防災力 Level 4
地盤 []埋没谷の影響がみられる
浸水 []浸水可能性の指摘なし
建物 []2014年竣工のRC造地下1階地上10階建
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約12m~15mの緩やかな傾斜地です。地形図では「切土地」となっています。
傾斜地ですが、大規模な擁壁等の築造は視認できず、大きな傾斜地リスクはないと推察します。
対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1. 66”です。
都区内の武蔵野台地エリアではやや高い数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
南東にある調査地点では、
表層はN値4以上あるようです。
深度7m~9mにN値2~4の柔らかい地層となります。
一旦N値50超の固い地層となりますが、上述した埋没谷の影響とみられるN値3~8の柔らかい地層が深度約18mより下層に広がっています。
柱状図に20mまでの表記しかなく、支持層の深さは把握できません。
表層面に問題はないですが、埋没谷の影響とみられる地層が把握され、支持層も深いようなので、マンション用地として良い地盤とはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2014年11月竣工のRC造地下1階地上10階建です。
施工会社は、中堅ゼネコンの「淺沼組」です。
建物形状が少し複雑に見えることが気になります。
シンプルな形状の建物と比較したら多少のリスクを認めますが、階層の高い建物ではないので、大きな損壊リスクには繋がらないものと判断します。

 接面道路

南西側(幅員約7.6m~7.8m)、南東側(幅員約5.1m~5.5m)、北東側(幅員約3.2m~4m)の3本の区道に接面している3方路地です。
第一京浜へのアクセスは容易なので、系統連続性は良好と判断します。
接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「東大井5丁目」の地域危険度は”2”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で”1”が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、東大井5丁目は64件となっており、治安は“5段階で最悪レベル”です。

 本マンションの総評

埋没谷の範囲に該当する緩やかな傾斜地に位置します。
ボーリング調査でも、埋没谷の影響とみられる地層が把握できます。
浸水可能性は指摘されていません。
全体的にはどっしりとした形状の建物であり、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

埋没谷の範囲に該当し、周辺のボーリング調査でその存在が確認される場所にある傾斜地なので、地盤リスクは無視できません。その他のリスクは低いので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。