【防災力:4】ザ・パークハウス渋谷笹塚
「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることができる不動産なのか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。
物件名 ザ・パークハウス渋谷笹塚
1.大地震が発生しても安全か
対地震 | Level 4/5 (大きな被災リスクなし) |
地盤ハザード | [3/5]埋没谷に該当 |
地盤増幅率 | [0/5]かなり高い |
ボーリング | [4/5]深刻な問題はない |
建物 | [4/5]大きな損壊リスクなし |
【対地震の評価】 [地盤] ●埋没谷エリアに該当し、表層地盤増幅率もかなり高いのですが、ボーリング調査で、比較的浅いうちに固い地層となることが把握できるので、深刻な地盤リスクはないと判断します。 〔建物〕 ●形状・高さ・築年等から建物自体に大きな損壊リスクはないと判断します。 〔対地震総評〕 ●深刻な地盤リスクがないと思われる場所に建つ、大きな損壊リスクのない建物なので、大地震時に大きな被害を受ける可能性は低いと判断します。 |
[所在地] 渋谷区幡ケ谷3丁目37-18
標高
標高 | 34m~35mほど |
地形 | 南北にある台地を削るように流れていた川が作った谷底低地 |
●「幡ヶ谷分水」や「和泉川」などと呼ばれていた神田川の支流がこの地を流れていたようです。
※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]
地盤ハザード(災害危険)エリア
液状化 | 該当なし |
沖積層 | 該当なし |
埋没谷 | 範囲に該当 |
急傾斜等 | 該当なし |
●12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。
表層地盤増幅率
表層地盤増幅率 | 1.82 |
●都区内の武蔵野台地エリアではかなり高い数値であり、大地震時に震度7となる可能性がある場所です。
※地盤増幅率”1.8″を超える場所は、武蔵野台地(淀橋台)エリアにはあまりありません。
※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]
【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)
近隣のボーリング調査
●敷地内に、公開されたボーリング調査地点はありません。
●近接した調査地点では、
▼深度6m~7mにN値1の非常に柔らかい層があります。
▼深度10m弱でN値50となるものの、深度12m~15mほどにN値4などの柔らかい地層が挟まります。
▼深度16mほどでN値50となりますが、深度18m弱までしか柱状図の表記がなく、この地層が支持層となるのかの判断はできません。
●深度15mほどに柔らかい地層が存在し、支持層の深さが分からないので、地盤が良いとはいえませんが、比較的浅いうちに固い地層となるので、地震時に揺れが増幅する可能性は低いと考えます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。
建物
築年 | 2018年6月竣工 |
構造 | RC造地上13階建 |
施工会社 | 東亜建設工業株式会社 |
その他 | - |
●西側の建物は、少し縦長で、上からみると平たいホームベースのような形状をしていますが、さほど複雑な形状ではなく、大きな損壊リスクはないものと判断します。
2.1000年に一度の大水害が発生しても安全か
対水害 | Level 4/5 (大きな浸水リスクなし) |
標高 | 34m~35mほど |
地形 | 南北にある台地を削るように流れていた川が作った谷底低地 |
浸水深 | [内水氾濫等]最大0.3m |
【対水害の評価】 [標高・地形] ●標高は、対象不動産を基点に南北方向の標高を見ると、対象不動産の敷地が一番低いレベルとなっています。 ●谷底低地は、昔、川が流れていたから「谷底低地」となった地形です。大雨が降れば水が集まりやすい場所です。 〔浸水深〕 ●敷地の一部に最大0.3mほどの浸水可能性となっています。 〔対水害総評〕 ●地形的に谷地なので、浸水リスクはありますが、浸水可能性の指摘が0.3mにとどまっているので、大きなリスクはないと判断します。 ●予想を超える大雨が降った場合などには、想定を超える浸水が発生する恐れがあります。 |
※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]
3.その他の災害リスク
その他 | Level 5/5 (特段の災害リスクなし) |
接道状況 | 良好(3方路地) |
系統連続性 | 良好 |
地域危険度 | 災害リスクが大きい地域 |
その他 | 橋が破損すると、避難に支障が出る立地 |
接面道路
●西側に都道(幅員約15m)、北側及び東側で区道(幅員約4.3m~ 7.0m)と接面する3方路地です。
●都道と接面しているので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです
地域危険度調査
●東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「幡ヶ谷3丁目」の地域危険度は“4”(※)であり、災害リスクが大きい地域であるとされています。
●しかし、対象地は3方を道路に囲まれたRC造建物であり、地域の災害リスクから受ける影響は少ないものと考えます。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。
周辺環境他
「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、幡ヶ谷3丁目は27件となっており、治安は“5段階で3番目のレベル”です。
4.本マンションの総合評価
総合 | Level 4/5 |
[対地震] | Level 4/5 (大きな被災リスクなし) |
[対水害] | Level 4/5 (大きな浸水リスクなし) |
[その他] | Level 5/5 (特段の災害リスクなし) |
【地震リスク】
深刻な地盤リスクがないと思われる場所に建つ、大きな損壊リスクのない建物なので、大地震時に大きな被害を受ける可能性は低いと判断します。
【水害リスク】
地形的に谷地なので、浸水リスクはありますが、浸水可能性の指摘が0.3mにとどまっているので、大きなリスクはないと判断します。
【その他リスク】
特段の災害リスクなし
⇒地中の深いところが把握できないので地盤リスクがないとはいえないこと、地形的には浸水リスクもないとはいえないこと等を勘案し、防災力を“レベル4”とします。
(5段階評価で5が最も安全)
≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。