【防災力:5】ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜

[所在地] 〒173-0023 東京都板橋区大山町54−5

防災力 Level 5
地盤 []表層地盤増幅率が良好な台地
浸水 []大きな浸水リスクはなし
建物 []楓館は、少し縦長で複雑な形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約27m~31mの台地に位置します。
高低差約4mの傾斜地ですが、特に高い擁壁などを築造している様子はなく、この高低差が地盤リスクに繋がることはないものと判断します。
「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.43~1.51″です。
都区内では低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
北方の同地形(台地)にある調査地点では、深度3m超から徐々に固い地層となるのですが、深度17m~25mではN値10~20の少し柔らかい地層が続きます。
深度25mまでしか表記がなく、支持層の深さは把握できません。
地震時に大きく揺れるようなリスクは感じませんが、支持層は25mより深いところとなるので、マンション用地として良い場所とはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に約0.2mの浸水可能性が指摘されていますが、全体に大きな影響を与えることはないでしょう。
対象地は、地形的に浅い谷地となっており、周辺と浸水可能性のメッシュが繋がっています。予想外の大雨が降った場合には、想定を超える浸水被害もあり得る場所です。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2023年9月竣工のRC造地下2階地上14階建です。施工会社は、マンション建設に実績のある「東亜建設工業」です。
川越街道に面した「楓館」は、少し縦長で、建物の西側は高さを削られ低層レベルとなっています。「桜館」「楠館」も少し複雑な形状ですが、どっしりとした中層建物なので、問題は少ないでしょう。「楓館」は、特に少し築年が古くなってからは、横長のシンプルな形状の建物と比較すると、大地震の際、建物が損傷する可能性は高くなると考えます。

 接面道路

南西側国道(幅員約25m)、南東側区道(幅員約6.1m~8.5m)、北東側区道(幅員約6m)の3本の道路に接面する3方路地です。区道との接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
川越街道(国道254号線)と接面しており、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「大山町」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、大山町は85件となっており、治安は“5段階で最悪レベル”となっています。
川越街道沿いであることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

表層地盤増幅率が良好な台地です。
周辺のボーリング調査はあまり良い結果ではありません。
大きな浸水リスクはないと判断します。
楓館は、少し縦長で複雑な形状です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

周辺のボーリング調査はあまり良い結果ではありませんが、これ単独で防災力レベルを下げるほどのリスクはないと判断します。建物も、楓館が少し縦長で複雑な形状ですが、2023年竣工の建物であり、現時点では大きなリスクに繋がらないとします。その他のリスクは低いので、防災力を“レベル5”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。