【防災力:4】ソネット上池袋

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ソネット上池袋

[所在地] 〒170-0012 東京都豊島区上池袋4丁目10−8

防災力 Level 4
地盤 []表層地盤増幅率は優良だが、ボーリング調査はいま一つ
浸水 []大きな浸水リスクなし
建物 []少し複雑な形状の、少々古くなってきた建物
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約21m~23mの台地です。この場所は「約1万年前から現在にかけて形成された台地や段丘」とされています。
敷地の一部が、東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」で「液状化の可能性がある地域」に掛かっています。ただ、このリスクを示すメッシュには谷端川の昔の川筋が含まれており、その部分がリスクに反映されたものと推察します。対象地は台地に存しますので、液状化のリスクはないものと考えます。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]


※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.34~1.36”となっています。
都区内で優良レベルであり、地震の際の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
周辺にある複数のボーリング調査地点の柱状図を見てみると、支持層に到達するのは深度20mを超える地点がほとんどです。
ただ多くは、地震の際に揺れを大きくするような非常に柔らかい層の存在も確認できません。
マンション用地としてあまり良い地盤ではありませんが、大きな地盤リスクはないでしょう。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?(本物件は該当しませんが参考まで)

浸水リスク

敷地の周縁部に約0.1mの浸水可能性が指摘されていますが、地形や標高から見て、敷地全体に大きな影響はないものと考えます。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

1997年2月竣工のSRC造地下2階地上14階建です。施工会社は、スーパーゼネコンの「大成建設」です。
建物は、南側が大きくセットバックされ、上から見ても少し複雑な形状をしています。シンプルな形状の建物と比較すると、建物の損傷リスクを認めます。
また、建物が少し古くなってきているので、修繕等のメンテナンスがきちんと行われているかのチェックは必須です。

 接面道路

南東側都道(幅員約21.8m)、北東側区道(幅員約3.5m~4m)、南西側私道、北西側私道の4本の道路と接面する4方路地です。明治通り(都道)と接面しているので、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「上池袋4丁目」の地域危険度は“2”(※) となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、上池袋4丁目は16件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。
明治通り沿いであることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

表層地盤増幅率が優良な台地ですが、ボーリング調査はあまり良い結果ではありません。
大きな浸水リスクはないでしょう。
少し複雑な形状の、少々古くなってきた建物なので、建物の損傷リスクを多少認めます。
接道状況及び系統連続性に大きな問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

表層地盤増幅率が優良な台地ですが、ボーリング調査の結果から、多少の地盤リスクの存在を認めます。少し複雑な形状の、少々古くなってきた建物であることの建物損傷リスクを加味して、合わせてマイナス1とし、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。