【防災力:3】イクサージュ目黒

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 イクサージュ目黒

[所在地] 〒153-0064 東京都目黒区下目黒3丁目10−34

防災力 Level 3
地盤 []表層地盤増幅率が高い傾斜地、埋没谷
浸水 []敷地の一部が川筋に掛かっている
建物 []2010年竣工のRC造地下1階11階建
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高10mほどの台地から続く「切土地」から、標高6mほどの「谷底低地」に至る傾斜地です。
また、対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は“1.82”となっています。
都区内の武蔵野台地エリアではかなり高い数値であり、地震の際の揺れが大きくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が1.8以上だと、地盤が弱い(揺れやすい)とされます。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に、公開されたボーリング調査地点はありません。
東側隣地にあるボーリング調査地点の柱状図では、深度約8m~10mまで柔らかい層が混在しますが、その下には、おおむね固い層が存在しています。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の北側境界付近に0.3mほどの浸水可能性が指摘されています。
対象地の北側~北東側は昔の川筋であり、予想外の大雨の際には、ハザードマップの想定を超える可能性も考えられます。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2010年1月に竣工したどっしりとした形状のRC造地下1階地上11階建です。施工会社は、準大手ゼネコンの「間組(現:安藤・間)」です。
建物自体の損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

北側で幅員約3.4m~8.2mの区道と接面する中間画地です。東方の山手通りへのアクセスにボトルネックとなるような箇所はなく、系統連続性は良好と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「下目黒3丁目」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、下目黒3丁目は32件となっており、治安は“5段階で3番目のレベル”となっています。

 本マンションの総評

敷地は、切土地から谷底低地に至る傾斜地です。「埋没谷」の範囲に該当し、表層地盤も良くありません。
浸水リスクは高くありませんが、地形的に「リスクが低い」とはいえません。
2010年竣工のRC造11階建であることから、建物自体の損壊リスクは低いでしょう。
接道状況及び系統連続性ともに問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地形(傾斜地)、埋没谷エリア、表層地盤増幅率のいずれも地盤リスクのある場所であることを示しています。地形的に浸水リスクも多少感じる立地なので、防災力を“レベル3”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。