【防災力:4】桜上水南パークハウス

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 桜上水南パークハウス

[所在地] 〒156-0045 東京都世田谷区桜上水4丁目22

防災力 Level 4
地盤 []表層地盤増幅率がやや高めの谷底低地
浸水 []北沢川流域で、約0.5mの浸水可能性
建物 []2001年竣工の中層RC造
火災 []系統連続性は普通
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高40~41mの「谷底低地」です。
「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.69“です。
都区内の武蔵野台地エリアではやや高い数値であり、地震の際の揺れが比較的大きくなる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
西南方の同地形(谷底低地)にある調査地点では、深度6mほどまでN値1~2の柔らかい地層が続きますが、深度7m過ぎには支持層に到達するようです。
支持層が浅いことが推察されるので、マンション用地としては良い場所です。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大0.5mほどの浸水可能性が指摘されています。
対象地は、昔の北沢川流域にあるので、予想を超える大雨が降った場合などには、想定を超える浸水が発生する恐れがあります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2001年11月に竣工した中層RC造建物(地下1階地上7階建)です。施工会社は、スーパーゼネコンの「大成建設」です。建物自体の損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

南東側(幅員約7.2m~7.4m)、北東側(幅員約6m)の2本の区道に接面する角地です。南側にも歩行者用通路が整備されており、3方路のような接道状況です。
都道428号線が近接していますが、当該都道は幅員6mを切る箇所もある道路なので、系統連続性は「普通」と判定します。
接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「桜上水4丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、桜上水4丁目は37件となっており、治安は“5段階で3番目のレベル”となっていますが、駅付近の自転車盗が大部分を占めるので、そこまで治安が悪い印象はありません。
南東側に日本大学のグランドが隣接しており、学生の声などが騒がしく感じる可能性があります。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率が少し大きめで、ボーリング調査で表層面が柔らかいことが推察されるので、多少の地盤リスクを認めます。。
昔の川筋であり、大きな浸水リスクには繋がらないとは思いますが、リスク自体は顕在です。
2001年竣工の中層RC造建物であり、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いと判断します。
表層地盤増幅率が少し大きめで、ボーリング調査で表層面が柔らかいことが推察されることから、地盤リスクの存在を少々見込みます。昔の川筋である谷底低地に位置するという浸水リスクは顕在です。これらを合わせてマイナス1とし、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。