【防災力:4】パークハウス下馬一丁目

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 パークハウス下馬一丁目

[所在地] 〒154-0002 東京都世田谷区下馬1丁目44−10

防災力 Level 4
地盤 []表層地盤増幅率が低い台地、埋没谷
浸水 []川筋に掛かる
建物 []2002年竣工の中層SRC造建物
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約26mの台地に存します。
ただ、対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.51”となっています。
都区内では比較的低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと、地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。
※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に存する公開されたボーリング調査地点はありません。
西方の同じ地形(台地)の小学校敷地にあるボーリング調査地点の柱状図では、深度約7m~15mほどに上述した「埋没谷」の影響とみられる柔らかい地層が見られます。「埋没谷」の拡がりをみても、対象地にも「埋没谷」の影響があることが推察されます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約0.6mの浸水可能性が指摘されています。
リスクとしては大きなものではないと思いますが、敷地の一部が、蛇崩川の流域に掛かっているので、予想外の大雨の際には、ハザードマップの想定を超えて浸水する可能性も考えられます。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2002年6月に竣工した地上9階建ての中層SRC造(一部RC造)建物です。施工会社は、スーパーゼネコンの「大成建設」です。
地震時の建物自体の損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

北東側で幅員約15mの都道、南東側で幅員約11mの区道に接面する角地です。都道と接面していることから、系統連続性は良好と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「下馬1丁目」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に対して比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、下馬1丁目は18件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。
西方の小学校が近接しており、騒がしく感じる可能性があります。

 本マンションの総評

敷地は「台地」ですが、「埋没谷」の範囲に該当します。
敷地の一部が、昔の川筋に掛かり、浸水リスクは否定できません。
中層SRC造建物をスーパーゼネコンが施工しており、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はないため、火災時の災害リスクは低いです。

表層地盤増幅率の悪くない台地に存しますが、「埋没谷」の範囲に該当し、近隣のボーリング調査地点からもその影響が伺えるため、多少の地盤リスクの存在を認めます。浸水リスクもさほど大きくはないですが、リスク自体は顕在です。地盤リスク及び浸水リスクともに、それぞれ単独ではさほど大きなものではないですが、合わせてマイナス1とし、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。