【防災力:3】サンクタス小石川プレサイス

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 サンクタス小石川プレサイス


[所在地] 〒112-0002 東京都文京区小石川1丁目16−6

防災力 Level 3
地盤 []沖積層、表層地盤増幅率がかなり高い
浸水 []昔の川筋で、約1.7mの浸水可能性
建物 []少し複雑な形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高6m~7mほどの、昭和初期に埋められた小石川の流域にある谷底低地です。
対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.87”です。
都区内の武蔵野台地エリアではかなり高い数値であり、大地震時に震度7となる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
周辺の複数の調査地点では、表層面の地層は柔らかく、支持層には深度20mを超えないと到達しないようです。
表層面が柔らかく、中には液状化の兆候がみえる地点もあるので、地盤が良い場所とはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約1.7mの浸水可能性が指摘されています。
対象地は、昔の小石川流域に位置しているため、想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2005年5月竣工のSRC造地下1階地上15階建です。
施工会社は、当時中堅ゼネコンクラスであった「東海興業」です。
東海興業は、1997年7月に会社更生法を申請、2005年3月に更生手続きが終結したものの、2013年4月に民事再生法を申請することとなっています。本件建物の施工期間は、更生手続きが終了する時期なので、特に問題視する点はないと判断します。
建物は、上から見ると北に細く出っ張っている部分があります。少し複雑な形であり、シンプルな形状の建物と比較すると、多少の損傷リスクを認めます。

 接面道路

西側都道(幅員約18m)、北側区道(幅員約9m)、東側私道の3本の道路と接面している3方路地です。東西の道路の接面部分は、敷地後退をして歩道を整備しています。
都道と接面しているので、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「小石川1丁目」の地域危険度は“2”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、小石川1丁目は39件となっており、治安は“5段階で3番目のレベル”です。

 本マンションの総評

沖積層エリアで、表層地盤増幅率がかなり高く、近隣のボーリング調査もあまり良くありません。
昔の川筋に位置し、約1.7mの浸水可能性が指摘されています。
少し複雑な形状なので、多少の建物損傷リスクを認めます。
接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

沖積層エリアで、表層地盤増幅率がかなり高く、近隣のボーリング調査も良くないため、地盤リスクを感じる場所です。昔の川筋に位置し、約1.7mの浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクも顕在です。建物も、少々複雑な形状です。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル3”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。