【防災力:3】フォリアージュ

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 フォリアージュ


[所在地] 〒112-0005 東京都文京区水道1丁目2−10

防災力 Level 3
地盤 []沖積層エリアだが、表層地盤増幅率は比較的低い
浸水 []神田川沿いで、最大3mほどの浸水可能性
建物 []2005年竣工のRC造地下1階地上12階建
火災 []接面道路及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高は4mほどで、すぐ南を神田川が流れており、地形は「谷底低地」です。
対象地は最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.53”となっています。
都区内では比較的低い数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6″以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

近隣に公開されたボーリング調査地点はありません。
南西方に100mほどの、対象地と同様の神田川沿いにある調査地点では、
表層面は柔らかい地層が続き、深度7mほどにN値0の非常に柔らかい地層があります。
その後、固い地層となりますが、支持層となる地層は深度20m超でも現れません。(深度20mまでしか表記がないので、支持層の深さは不明です。)
地盤があまり良くない場所であるといえます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に3mほどの浸水可能性が指摘されています。
対象不動産の南側には神田川が流れており、想定外の大雨の際には、ハザードマップの想定を超える可能性も考えられます。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2005年竣工のRC造地下1階地上12階建であり、施工も準大手ゼネコンの「五洋建設」であることから、大地震時の損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

南側で都道に接面しており、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「水道1丁目」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、水道1丁目は12件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。
首都高速5号池袋線に近接していることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

敷地は、神田川の流域(谷地)にありますが、表層地盤増幅率は悪くありません。
沖積層の堆積エリアであり、類似地形のボーリング調査結果もあまり良くありません。
浸水リスクについては、神田川の氾濫という、大きなリスクを抱えています。
建物は2005年竣工のRC造建物であることから、地震時の損壊リスクは低いでしょう。
都道に接面しており、火災時の災害リスクは低いと判断します。

表層地盤増幅率の数値は悪くないものの、沖積層堆積エリアの谷底低地であり地盤リスクがないとはいえません。神田川沿いであり水害リスクがあることも加味して、防災力を“レベル3”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。