【防災力:3】ダイアパレスエスタヴォール大山

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ダイアパレスエスタヴォール大山

[所在地] 〒173-0023 東京都板橋区大山町1−1

防災力 Level 3
地盤 []凹地、ボーリング調査は良くない
浸水 []最大約1.2mの浸水可能性の指摘あり
建物 []縦長な建物
火災 []系統連続性は普通
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約30m~31mの凹地に位置します。
「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.54″です。
都区内では比較的低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
東方にある類似地形(谷底低地)の調査地点では、
表層面にはN値0の非常に柔らかい地層があります。
一旦、固い地層となりますが、深度21m~29mほどにN値10前後の少し柔らかい地層が存在します。埋没谷の範囲に該当しませんが、埋没谷と似たような特徴が見られます。
支持層に到達するのは、深度30m超となるようです。
表層面が柔らかく、途中でも少し柔らかい地層が続き、支持層も深いので、マンション用地として良い場所とはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約1.2mの浸水可能性が指摘されています。
対象地は、地形的に凹地となっており、東方の谷端川流域と浸水可能性のメッシュが繋がっています。予想外の大雨が降った場合には、想定を超える浸水被害もあり得る場所です。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

1998年3月竣工のSRC造地下1階地上14階建です。施工会社は、「大和建設」です。
3棟の縦長の建物が、エキスパンションジョイントで繋がれているような形状です。横長のシンプルな形状の建物と比較すると、大地震の際、建物が損傷する可能性は高くなると考えます。
また、建物が少し古くなってきているので、修繕等のメンテナンスがきちんと行われているかのチェックも必須です。

 接面道路

北側(幅員約6.1m~7.4m)、東側(幅員約6.4m)の2本の区道に接面する角地です。接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
幹線道路までの接続性は悪くないものの、接面区道は一方通行路であり、系統連続性は普通と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「大山町」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、大山町は85件となっており、治安は“5段階で最悪レベル”となっています。
大山駅東口の目の前といっていい立地なので、騒がしく感じる可能性があります。

 本マンションの総評

凹地ですが、表層地盤増幅率には問題がない数値です。
周辺のボーリング調査は良い結果ではありません。
約1.2mの浸水可能性が指摘されています。川筋に繋がる凹地です。
縦長の3棟の建物が接合されているので、建物損傷リスクを考慮に入れざるを得ません。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

周辺のボーリング調査は良い結果ではありません。埋没谷エリアと似たような特徴の地盤であり、地盤リスクは無視できません。浸水リスクも顕在ですし、建物も縦長の3棟が接合しているような形状なので、建物損傷リスクも考慮する必要があります。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル3”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。