【防災力:4】プラウド大井ゼームス坂

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 プラウド大井ゼームス坂


[所在地] 〒140-0004 東京都品川区南品川5丁目11−45

防災力 Level 4
地盤 []埋没谷の影響があるとみられる立地
浸水 []浸水可能性の指摘なし
建物 []2012年竣工のRC造地下1階地上11階建
火災 []接道状況及び系統連続性は概ね良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約12m~16mの「台地」です。敷地の南東側一部が、昔、水が通った跡である凹地に掛かっています。
また、対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.63″となっています。
都区内の武蔵野台地エリアでは標準的な数値であり、上述した「埋没谷」の表記と矛盾しますが、地震時の揺れが大きくなる可能性は低いと思われる場所です。
※地盤増幅率が”1.8″以上だと、地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6″以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内及び近隣の同地形(台地)エリアに、公開されたボーリング調査地点はありません。
少し離れていますが、大井町駅付近にある調査地点では、上述した埋没谷の影響とみられる少し柔らかい地層が深度約16m~32mに広がっています。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2012年に竣工したどっしりとした形状のRC造地下1階地上11階建です。施工会社は、準大手ゼネコンの「安藤建設(現:安藤・間)」です。
上から見た建物形状が、敷地の形状に合わせて、少し複雑になっていることが気にかかります。シンプルな形状の建物と比較すると建物損壊リスクは多少なりとも増大すると考えます。
ただ、全体の防災リスク評価を下げるほどの大きなリスクではないと判断します。

 接面道路

北西側で区道(幅員約4m~13m)、南側で私道(幅員4m)の2本の道路に接面している角地です、北西側接面区道は、第一京浜や都道420号線へのアクセスに問題はなく、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「南品川5丁目」の地域危険度は”4”(※)となっており、災害に対して比較的リスクが高い地域であるとされています。
しかし、当該マンションは「台地(一部「凹地」)」に建ち、比較的広い道路にも接面していることから、災害リスクは低いと判断します。
※地域危険度は、5段階評価で”1”が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、南品川5丁目は8件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

敷地はほとんどが台地ですが、「埋没谷」の範囲に該当し、地盤リスクは多少あると考えます。
浸水可能性は指摘されていません。
建物形状は、横から見るとどっしりとしていて安心感がありますが、上から見ると少し複雑な形状をしており、シンプルな形状の建物と比較すると多少損壊リスクは高まります。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いでしょう。

浸水リスク、火災リスクは低いですが、「埋没谷」の範囲に該当し、地盤に多少のリスクを感じること、及び建物形状が多少複雑であることを考慮して、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。