【防災力:4】プラウドタワー東池袋

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 プラウドタワー東池袋

[所在地] 〒170-0013 東京都豊島区東池袋5丁目19−1

防災力 Level 4
地盤 []谷底低地、液状化リスク
浸水 []旧水窪川の流域で、最大約0.5mの浸水可能性
建物 []全体的にはシンプルな形状
火災 []現状は劣るが、補助81号線が開通すれば良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約24m~25m、現在は暗渠となっている水窪川流域の谷底低地に位置します。
東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に含まれています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]


※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.4″です。
都区内では低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
対象地近くの同地形(谷底低地)にある複数の調査地点では、
表層面はN値1の柔らかい地層である場所が多いです。
深度数mから下は、固い地層も混在しますが、深度18mほどからN値10を切る地層が続く場所もあります。
支持層に到達するのは深度約19m~25mほどとなるようです。
表層面が柔らかく、支持層がそれなりに深いので、マンション用地として、あまり良い場所とはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約0.5mの浸水可能性の指摘があります。
敷地は、現在は暗渠となっている水窪川の川筋に当たるので、予想外の大雨が降った際には、想定を超える浸水被害が生じる可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2019年2月竣工のRC造建物(地上20階建)です。施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「前田建設工業」です。
建物は、少し縦長ですが、全体的にはシンプルな形状であり、また2019年竣工のRC造建物なので、建物損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

南西側(幅員約6m)、南東側(幅員約6m)、東側区道(幅員約6m)、北側区道(幅員約6m)の4つの区道に接する4方路地です。接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
敷地の北西側には、都電荒川線に沿って補助81号線の都市計画道路工事が行われており、敷地は周囲を道路に囲まれた画地となっています。
周辺には狭隘道路が広がっており、系統連続性は劣り、緊急車両の通行にも支障があると思われる箇所がありますが、敷地の北西側で補助81号線の都市計画道路工事が行われており、当該道路が開通した際には、川越街道や明治通りとの接続は容易となるので、系統連続性は良好となります。
補助82号線の開通を前提として、接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「東池袋5丁目」の地域危険度は“3”(※)となっており、災害リスクがそれなりにある地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、東池袋5丁目は19件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率は良好ですが、「液状化の可能性がある地域」に該当する谷底低地に位置します。
暗渠となっている水窪川の流域にあたり、想定を超える浸水被害があり得ます。
2019年に竣工した全体的にはシンプルな形状のRC造建物であり、建物損壊リスクは低いと判断します。
補助82号線の開通を前提として、接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

表層地盤増幅率は良好ですが、「液状化の可能性がある地域」に該当する谷底低地なので、地盤リスクを多少なりとも認めます。浸水可能性の指摘は約0.5mに留まっていますが、敷地は、暗渠となっている水窪川の流域に位置し、昔は水が流れていた地形であることが見て取れるので、浸水リスクも顕在です。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。