【防災力:3】朝日ツイン目黒

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 朝日ツイン目黒

[所在地] 〒153-0063 東京都目黒区目黒2丁目12−10

防災力 Level 3
地盤 []ボーリング調査は悪くないが、沖積層エリア
浸水 []目黒川流域で、最大0.9mほどの浸水可能性
建物 []建物形状が、少し縦長、かつ上から見ると階段状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約6m~8m、目黒川流域の「谷底低地」です。
対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.67”となっています。
都区内の武蔵野台地エリアではやや高い数値であり、地震の際の揺れが比較的大きくなる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
北方にある同地形(谷底低地)に存する複数のボーリング調査地点の柱状図では、深度4~5mほどまでは柔らかい地層ですが、深度6m~10mほどで支持層に到達するようです。
当該地点は、マンション用地として、さほど悪い地盤ではありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約0.9mの浸水可能性が指摘されています。
対象地の北東方には目黒川が流れており、予想外の大雨の際には、ハザードマップの想定を超える可能性も考えられます。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

1999年3月に竣工したRC造地下1階地上14階建の2棟(A棟・B棟)です。施工会社は、準大手ゼネコンの「西松建設」です。
建物形状は、少し縦長で、上から見ると階段状となっており、横長でシンプルな形状の建物と比較すると、建物の損傷リスクを認めます。
また、建物が少し古くなってきているので、修繕等のメンテナンスがきちんと行われているかのチェックは必須です。

 接面道路

南西側都道(幅員約30m)、南東側区道(幅員約5m~5.2m)、北東側区道(幅員約3.4m~3.9m)の3本の道路に接面する3方路地です。北東側区道の敷地側は敷地後退をして歩道を整備しています。
山手通り(都道)に接面しているので、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「目黒2丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に対して強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、目黒2丁目は17件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。
山手通り沿いであることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

表層地盤増幅率がやや高めで、沖積層エリアに該当します。
近隣のボーリング調査結果からは、大きな地盤リスクの兆候は見出せませんでした。
目黒川流域で、最大0.9mの浸水可能性が指摘されています。
建物形状は、少し縦長で、上から見ると階段状となっており、建物損傷リスクは多少あると判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いと判断します。

近隣のボーリング調査では大きなリスクはなさそうですが、沖積層エリアに該当し、表層地盤増幅率もやや高めなので、地盤リスクを無視することはできません。浸水リスクも顕在で、建物損傷リスクも多少認められることから、これらを総合的に見て、防災力を“レベル3”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。