「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　プラウド文京関口

[所在地] 〒112-0014 東京都文京区関口１丁目６−３

 標高・地形

●標高4m～5mほど、神田川流域の谷底低地に位置します。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.34”です。
●都区内で優良レベルであり、地震時の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内及び近隣に公開されたボーリング調査地点はありません。
●少し離れますが、同地形(谷底低地)にある複数の調査地点では、表層面は柔らかいものの、深度数mで支持層に到達する地点が多く見られます。
●この辺りは、マンション用地としては、地盤に問題のない場所であろうと推察されます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●最大約3.3mの浸水可能性の指摘があります。3m超の浸水リスクは都区内の武蔵野台地エリアで最悪レベルです。
●対象地は、赤い線で表示される「神田川が氾濫した場合の浸水区域」内に位置しているため、想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2015年12月竣工のRC造地下1階地上13階建です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「安藤・間」です。
●建物は、少し縦長で、上から見るとＬ字状となっています。横長でシンプルな建物と比較したら、損傷リスクは多少あるものと考えます。

 接面道路

●西側(幅員約22.7m)、北側区道(幅員約5.4m)、南側私道の3本の道路と接面している3方路地です。
●西側接面道路は新目白通り等へのアクセスが容易であり、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「関口1丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、関口1丁目は55件となっており、治安は“5段階で最悪レベル”です。

 本マンションの総評

●沖積層エリアですが、表層地盤増幅率は優良レベルです。
●周辺のボーリング調査からは、問題のない地盤であることが推察されます。
●約3.3mの浸水可能性が指摘され、都区内の武蔵野台地エリアで最悪レベルです。神田川の氾濫浸水区域内なので想定を超える水害もあり得ます。
●少し縦長で、上から見るとＬ字状の建物なので、損傷リスクを多少認めます。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒沖積層エリアですが、地盤増幅率が優良レベルです。周辺のボーリング調査からも、大きな地盤リスクはないものと判断します。ただ、神田川の氾濫浸水区域内で、浸水リスクは都区内の武蔵野台地エリアで最悪レベルなので、マイナス2相当とします。少し縦長で複雑な形状をした建物の損傷リスクも勘案した上で、防災力を“レベル３”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。