【防災力:3】プラウド高田馬場

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 プラウド高田馬場

[所在地] 〒161-0033 東京都新宿区下落合1丁目5

防災力 Level 3
地盤 []谷底低地だが、地盤は悪くない。
浸水 []氾濫浸水区域内で、最大約3.1mの浸水可能性
建物 []2021年竣工の中層RC造建物
火災 []系統連続性は普通
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約13m~15mの谷底低地です。すぐ南に神田川が流れています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.34”となっています。
都区内で優良レベルであり、地震の際の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
北側隣地にある調査地点では、深度2mほどでN値10を超え、深度9mほどでN値50超となるようです。
南東方にある調査地点では、深度4mほどでN値20を超え、深度7mより深い部分は基本的に固い地層となるようです。
ただ、両地点とも深い部分までの表記はなく、支持層の深さは把握できません。
表層面もすぐに固い地層となり、深度数mで固い地層となるので、地盤の良い場所であると思われます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約3.1mの浸水可能性が指摘されています。3m超の浸水リスクは都区内の武蔵野台地エリアで最悪レベルです。
敷地は、「神田川が氾濫した場合の浸水区域」に含まれており、予想外の大雨が降った際には、想定を超える浸水被害が発生する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2021年5月竣工の中層RC造建物(地上9階建)です。施工会社は、マンション建設に実績のある「西武建設」です。
建物は、上から見ると少々複雑な形状をしていますが、2021年竣工の中層RC造建物であることから、建物損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

南西側(幅員約4m~11.5m)、東側(幅員約3.6m~3.8m)の2本の区道と接面している角地です。
幹線道路まで、直線的にアクセスできる道路はないので、系統連続性は普通と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「下落合1丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、下落合1丁目は29件となっており、治安は“5段階で3番目のレベル”となっています。

 本マンションの総評

神田川の河岸である谷底低地に位置しますが、表層地盤は優良レベルです。
隣接地等のボーリング調査も地盤の良さを示しています。
約3.1mの浸水可能性が指摘され、都区内の武蔵野台地エリアで最悪レベルです。神田川沿いなので想定を超える水害もあり得ます。
2021年竣工の中層RC造建物であることから、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

表層地盤増幅率及び隣接地等のボーリング調査が良好であることから、地盤リスクは低いと判断します。ただ、神田川沿いで、浸水リスクは都区内の武蔵野台地エリアで最悪レベルなので、マイナス2とします。よって、防災力を“レベル3”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。