【防災力:3】西早稲田シティタワー

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守れる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 西早稲田シティタワー

[所在地] 東京都新宿区西早稲田1丁目23-16

防災力 Level 3
地盤 []谷地だが、表層地盤は悪くない。
浸水 []神田川沿いで、最大2m超の浸水可能性
建物 []1999年竣工の細長いタワー形状の23階建
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高は8mほどです。すぐ北に神田川が流れています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.35~1.44”となっています。
都区内では低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

近接した調査地点の柱状図では、深度3m~4mほどまで柔らかい層となっていますが、その下には、固い層が存在しています。地盤の良い場所であると思われます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に最大2m超の浸水可能性が指摘されています。
対象不動産の北側には神田川が流れており、予想を超える大雨が降った際には、ハザードマップの想定を超える可能性も考えられます。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

建物

スーパーゼネコンの「竹中工務店」が施工していることは安心感がありますが、建物は1999年竣工の細長いタワー形状の建物であることから、大地震時の損壊リスクがないとは言えません。
タワーは、防災面からは良い点がありません。万が一、施工不良があった場合には即大きな建物損壊リスクに繋がりますし、発災後にエレベーターが動かなくなると、高層階の住民は難儀するでしょう。防犯面等のメリットはありますが、本サイトは”防災”の観点からの評価になりますので、タワーというだけでマイナス1の対象となります。
建物が少し古くなってきているので、修繕等のメンテナンスがきちんと行われているかのチェックは必須です。また、タワー形状の建物の場合は、築15年~20年経ったら、耐震診断も実施した方がいいようです。

接面道路

南側で都道(新目白通り)と接面していることから、接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「西早稲田1丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に強い地域であるとされています。
ただ、この調査は、町域全体の大部分を占める地形を元に判断しており、町域の過半は台地でも、対象不動産のように谷地に存する場合には、当該調査を鵜呑みにできません。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、西早稲田1丁目は43件となっており、治安は“5段階で4のレベル(1が最高)”となっています。
また、交通量の多い新目白通りに隣接していることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

敷地は、神田川の流域(谷地)にありますが、表層地盤は悪くありません。
近接地のボーリング調査結果も地盤の良さを示しています。
浸水リスクについては、神田川の氾濫という、大きなリスクを抱えています。
建物も1999年竣工の細長いタワー形状の建物であることから、大地震時の損壊リスクがないとは言えません。
接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いと判断します。

表層地盤増幅率及び近接地のボーリング調査結果が良好であることから地盤リスクの低い場所であると判断します。ただ、神田川沿いなので、浸水リスクは大きく、また、築20年超の縦に細長いタワー形状の建物であることから建物損壊リスクがないとは言えないこと等により、防災力を“レベル3”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。