【防災力:4】ローレルコート市ヶ谷

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ローレルコート市ヶ谷

[所在地] 〒162-0843 東京都新宿区市谷田町2丁目35−1

防災力 Level 4
地盤 []液状化リスク、傾斜地
浸水 []大きな浸水リスクなし
建物 []少し縦長で、南東側の上層階が欠けたような形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高15m~17mの緩やかな傾斜地(地形的には、谷底低地)に位置します。
傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。また、地震時の揺れが複雑になるという調査もあります。コンクリートでガチガチに固めているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に含まれています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]


※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.41”となっています。
都区内の武蔵野台地エリアでは低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
周辺にある調査地点では、
牛込中央通りを挟んで向かい側にある複数の地点では、深度2mもいかないでN値7以上あり、支持層には深度16m~17mで到達するようです。
南方にある地点では、深度4mほどまでN値1~3の柔らかい地層が続きますが、深度5mでN値20を超えます。ただ、支持層に到達するのは深度19mほどになるようです。
N値だけを見ると悪い地盤ではないのですが、表層面が「砂」で、かつ地下水位が浅い場所が多いので、液状化リスクの兆候は見られます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に約0.2mの浸水可能性の指摘がありますが、標高や地形からみて、全体に大きな影響を与えることはないものと判断します。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2005年2月竣工のRC造地下1階地上14階建です。施工会社は、スーパーゼネコンの「鹿島建設」及びマンション建設に実績のある「大日本土木建設」の共同事業体です。
建物は、少し縦長で、南東側の上層階が欠けたような形をしています。横長でシンプルな形状の建物と比較すると、多少の建物損傷リスクを認めます。

 接面道路

北東側区道(幅員約11.1m~11.5m)に接面する中間画地です。外堀通り(都道)へのアクセスは容易であり、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「市谷田町2丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に対して強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、市谷田町2丁目は8件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

「液状化の可能性がある地域」に含まれ、周辺のボーリング調査でも液状化の兆候が見られます。
大きな浸水リスクはないでしょう。
少し縦長で、南東側の上層階が欠けたような形状なので、多少の建物損傷リスクを認めます。
接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いと判断します。

「液状化の可能性がある地域」に含まれ、周辺のボーリング調査でも液状化の兆候が見られますので、地盤リスクはある程度考慮に入れざるを得ません。建物にも、多少の損傷リスクを認めるので、これらを合わせてマイナス1とし、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。