【防災力:4】ヴィオスガーデン城山

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ヴィオスガーデン城山

[所在地] 〒174-0056 東京都板橋区志村2丁目16−33

防災力 Level 4
地盤 []10m超の高低差がある傾斜地、土砂災害
浸水 []浸水可能性の指摘なし
建物 []全体的にはシンプルな形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約8m~24m、台地の縁(一部、台地斜面)にある傾斜地に位置します。
傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。コンクリートでガチガチに固めているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
また、隣地及び接面道路との境界に高低差があるため擁壁等を設置しており、擁壁等も築年が古くなると補修が必要となります。修繕費用(保守管理費用)が必要というコスト面の問題だけでなく、メンテナンスしないと地盤リスクが高くなる土地ということもできます。
更に、西側接面道路と建物部分は10m超の高低差があり、この法面(斜面)部分は「土砂災害特別警戒区域」及び「土砂災害警戒区域」に指定されていることから、崖崩れの危険性が高い場所といえます。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]


※ [土砂災害警戒区域等マップ(東京都)] → [土砂災害警戒区域]タブ

 表層地盤増幅率

表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.42″です。
都区内では低い数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
周辺の同地形(台地)にある調査地点では、
深度約7mまでN値1~3の柔らかい地層が続きます。
深度23mほどで支持層に到達するようです。
表層面が柔らかく、支持層が少し深い可能性があるので、地盤の良い場所ではありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2000年2月竣工のSRC造地上16階建です。施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」及び中堅ゼネコンの「淺沼組」の共同企業体です。
少し縦長の棟もありますが、全体的にはシンプルな形状なので、建物損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

北南側(幅員約7m)、西から北側(幅員約5.5m~6.8m)、北東側(幅員約4m)の3本の区道に接面する3方路地です。西から北側の接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
南側で、首都高の下に整備されている区道に近接しているので、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「志村2丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、志村2丁目は19件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。
小学校が隣接しているので、騒がしく感じる可能性があります。

 本マンションの総評

台地の縁で、一部に台地斜面を含む、10m超の高低差がある傾斜地です。
周辺のボーリング調査もあまり良い結果ではありません。
浸水可能性は指摘されていません。
全体的にはシンプルな形状なので、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

10m超の高低差がある傾斜地であり、大規模な擁壁等を築造しています。傾斜地リスクが顕在なので、地盤リスクでマイナス1とします。その他のリスクは低いので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。