【防災力:3】シティインデックス神田
「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。
物件名 シティインデックス神田
[所在地] 〒101-0032 東京都千代田区岩本町2丁目3−12
防災力 | Level 3 |
地盤 | [2]液状化、地盤増幅率及びボーリング調査が悪い |
浸水 | [3]洪水で0.5m~3m未満 |
建物 | [3]縦長で少々複雑な形状 |
火災 | [5]接道状況及び系統連続性は良好 |
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら) |
標高・地形
●標高4mほど、東京東部の低地帯に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では、「液状化の可能性がある地域」に含まれています。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。
●対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。
※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]
※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]
表層地盤増幅率
●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.85”です。
●かなり高い数値であり、大地震時に震度7となる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。
※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]
【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)
近隣のボーリング調査
●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺にある調査地点では、
▼南方にある地点では、深度10m~11mほどまでN値1~2の非常に柔らかい地層が続き、それ以降も深度19m過ぎまでN値10以下の地層が続きます。
▼北方にある地点では、浅い部分は同様であるものの、深度14mほどで一旦固い地層となった後、深度20m~26mほどにN値20を切る地層が混在します。
▼支持層の深さは、22m~27mほどのようです。
▼地下水位の下に砂質の地層が見られるので、液状化の可能性は否定できません。
●本件マンションの公式ホームページに、「支持層まで最大約43mの長さの基礎杭を打ち込んだ」と読める記載があります。
●深度10m過ぎまで非常に柔らかい地層が続き、地中の深いところにも柔らかい地層が存在した上に、液状化の可能性もあるので、地盤の悪い場所です。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。
浸水リスク
●荒川・隅田川等の氾濫により0.5m~3m未満の浸水可能性が指摘されています。
●対象地は、隅田川の河岸と標高差が2mもありません。
●昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態はあり得ます。
【荒川・隅田川等が氾濫した場合の浸水想定区域】
※重ねるハザードマップ (出典:「ハザードマップポータルサイト」)
建物
●2016年10月竣工のRC造地上15階建です。
●施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「南海辰村建設」です。
●縦長で、上から見ると少々複雑な形状です。シンプルな形状の建物と比較すると、多少の損傷リスクを認めます。
接面道路
●西側国道(幅員40m超)、南側区道(幅員約8m)の2本の道路に接面する角地です。
●昭和通り(国道4号)と接面しているので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。
地域危険度調査
東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「岩本町2丁目」の地域危険度は“2”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。
周辺環境他
●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、岩本町2丁目は15件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。
●首都高速1号線及び昭和通り(国道)沿いなので、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。
【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由
本マンションの総評
●「液状化」「沖積層」「埋没谷」エリアに該当する、東京東部の低地帯に位置します。
●表層地盤増幅率がかなり高い数値です。
●ボーリング調査でも、地盤の悪い場所であることが把握されます。
●洪水で0.5m~3mの浸水可能性が指摘されています。
●縦長かつ少々複雑な形状なので、多少の建物損傷リスクを認めます。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。
⇒「液状化」「沖積層」「埋没谷」エリアに該当する低地に位置し、表層地盤増幅率がかなり高い上に、ボーリング調査でも地盤が悪いことが把握されるので、地盤リスクは大きいです。洪水で0.5m~3mの浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクも顕在です。建物も、縦長かつ少々複雑な形状なので、多少の損傷リスクを認めます。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル3”とします。 (5段階評価で5が最も安全)
≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。