【防災力:3】パークスクエア小石川

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 パークスクエア小石川


[所在地] 〒112-0002 東京都文京区小石川1丁目10−5

防災力 Level 3
地盤 []沖積層エリア、表層地盤増幅率がかなり高い
浸水 []昔の川筋で、最大1.6mほどの浸水可能性
建物 []全体的には横長でシンプルな形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高6mほどの、昭和初期に埋められた小石川の流域にある谷底低地です。
対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.93”となっています。
都区内の武蔵野台地エリアではかなり高い数値であり、地震の際の揺れが大きくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
東方にある調査地点の柱状図では、
深度8mほどでN値10を超えますが、深度25m過ぎまでN値20以下の地層が続くようです。
支持層がどれほど深いのかは、柱状図に記載がないので不明です。
地盤があまり良い場所ではありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約1.6mの浸水可能性の指摘があります。
対象地は、暗渠となった小石川の流域に位置しているため、予想外の大雨の際には、想定を超える浸水被害が生じる可能性も考えられます。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2000年2月竣工のRC造地下1階地上15階建です。施工会社は、中堅ゼネコンの「日本国土開発」です。
建物は、上から見るとL字状ですが、全体的には横長でシンプルな形状なので、建物損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

西側都道(幅員約17.9m)と接面している中間画地です。都道と接面しているので、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「小石川1丁目」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、小石川1丁目は16件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

「沖積層」エリアで、表層地盤増幅率がかなり高く、近隣のボーリング調査もあまり良くありません。
昔の小石川の流域であり、想定を超える浸水被害があり得ます。
全体的には横長でシンプルな形状なので、建物損壊リスクは低いでしょう。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

「沖積層」エリアで、表層地盤増幅率がかなり高く、近隣のボーリング調査もあまり良くないため、地盤リスクを感じる場所です。昔の川筋に位置するので、浸水リスクも顕在です。これらを勘案し、防災力を“レベル3”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。