【防災力:4】パークホームズ大井仙台坂グランシェル

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 パークホームズ大井仙台坂グランシェル

[所在地] 〒140-0011 東京都品川区東大井4丁目2−2

防災力 Level 4
地盤 []埋没谷の影響あり
浸水 []大きな浸水リスクなし
建物 []2005年竣工の低層RC造
火災 []系統連続性は普通
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約16mの台地です。
対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

対象地は、J-SHIS Map上で4つのメッシュにまたがっています。そのうち、南東側の主に切土地となるメッシュの表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.4”ですが、対象地と同地形(台地)が大部分を占める残り3つのメッシュの同数値は”1.62~1.66”です。
大きな問題はないと思いますが、推奨レベルを少し超えている可能性が高いです。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと、地盤が弱い(揺れやすい)とされます。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
北西方にある対象地と同地形(台地)のボーリング調査地点の柱状図を見る限り、上述した埋没谷の影響とみられる少し柔らかい地層が深度約15mより下層に広がっています。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に約0.2mの浸水可能性が指摘されていますが、地形や標高から見て、敷地全体に大きな影響はないものと考えます。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2005年3月に竣工した低層RC造建物(地下1階地上5階建)です。施工会社は、準大手ゼネコンの「三井住友建設」です。建物自体の損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

東側(幅員約5m)で道路に接面している中間画地です。東側接面道路は、両側に歩道も整備されており、接道状況は良好です。
第一京浜(国道15号線)へ直線的にアクセスできる道路はないので、系統連続性は「普通」と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「東大井4丁目」の地域危険度は”1”(※)となっており、災害に対して強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で”1”が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、東大井4丁目は4件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

台地に存しますが、表層地盤増幅率や近隣のボーリング調査結果を勘案すると、「埋没谷」の影響がないとはいえず、地盤リスクは多少あると考えます。
浸水リスクが大きな影響を及ぼすことはないものと判断します。
2005年竣工の低層RC造建物であり、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いでしょう。

建物自体の損壊リスク、浸水リスク、火災リスクは低いと判断します。ただ、「埋没谷」の範囲に該当し、地盤に多少のリスクを感じることから、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。