【防災力:5】パークシティ成城

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 パークシティ成城

[所在地] 〒157-0067 東京都世田谷区喜多見9丁目11−9他

防災力 Level 5
地盤 []沖積層エリアだが、周辺のボーリング調査は良好
浸水 []野川の氾濫浸水区域内だが、大きな被害には繋がらない
建物 []低層RC造建物
火災 []系統連続性は普通
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約24m~27mの谷底低地に位置します。
敷地の大部分は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.47~1.53”です。
都区内では低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8″以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6″以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
周辺にある複数の調査地点の柱状図では、深度数mで支持層に到達する地点が多く、マンション用地に適した場所であると推察します。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の北西部には約0.9mの浸水可能性が指摘されています。建物部分(建築面積に相当する部分)の最大浸水深は、約0.4mです。
敷地の南西側境界の大部分は「野川が氾濫した場合の浸水区域」と接しており、大きな浸水リスクが指摘される場所と標高差がさほど大きくないので、想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2003年03月竣工の低層RC造建物(地下1階地上5階建)です。施工会社は、準大手ゼネコンの「三井住友建設」です。
低層RC造建物なので、建物損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

東側区道(幅員約6m~6.6m、一部市道)、南側区道(幅員約6.1m)、南西側区道(幅員約6m、一部市道)、北西側市道(幅員約8m~9m)の4本の公道と接面する4方路地です。接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
北西側接面道路等は、狛江市管理の市道であり、狛江市は道路幅員情報を公開していないので、幅員は概測です。その他は、世田谷区管理の区道です。
北西側接面道路から松原通り(都道114号線)までは、直線的ではないものの、それなりに幅員が広い道路で接続できるので、系統連続性は「普通」と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いでしょう。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「成城4丁目」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、成城4丁目は16件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

沖積層エリアですが、周辺のボーリング調査は良好です。
「野川が氾濫した場合の浸水区域」内に隣接し、約0.4mの浸水可能性が指摘されています。
低層RC造建物であり、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いでしょう。

沖積層エリアですが、周辺のボーリング調査が良好なので、大きな地盤リスクはないと判断します。建物損壊リスク及び火災リスクも低いです。「野川が氾濫した場合の浸水区域」に隣接しているので浸水リスクを無視できませんが、浸水可能性の指摘は約0.4mとさほど大きな数値ではないため、単独で防災力レベルを下げるほどの大きなリスクには繋がらないと判断し、防災力を“レベル5”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。