【防災力:4】オーベル蘆花公園

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 オーベル蘆花公園

[所在地] 〒157-0063 東京都世田谷区粕谷2丁目2

防災力 Level 4
地盤 []台地のヘリだが、表層地盤増幅率は良好
浸水 []川筋に掛かり、最大1.7mほどの浸水可能性
建物 []2013年竣工の低層RC造建物
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高42m~45mほどの「台地のヘリ」に位置します。東側は、昔の川筋と接しています。地形的には台地から低地までを含み、敷地内でも数m離れると異なる地層になる可能性があります。
敷地の一部は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますが、埋没谷の境界で、含まれている範囲も浅い部分なので、地盤リスクへの影響は限定的なのではないかと考えます。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.42”となっています。
都区内では低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6″以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に、公開されたボーリング調査地点はありません。
南側接道付近にある調査地点では、深度5mほどまでは少し柔らかい層ですが、深度7mほどから下には固い支持層があるようです。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大1.7mほどの浸水可能性が指摘されています。
特に東側は、暗渠となっている烏山川の川筋に当たりますので、予想外の大雨の際には、ハザードマップの想定を超える可能性も考えられます。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2013年竣工の低層RC造建物(地上4階建)です。施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」です。
大地震の際における建物の損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

南側接面区道(幅員約8m)、東側・北側接面区道(幅員約6.5m)のいずれも十分な幅員があり、幹線道路である環八通りに近接しているので、系統連続性も良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回)(令和4年9月公表)」によると、「粕谷2丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に対して強い地域であるとされています。
ただ、この判定は、粕谷2丁目を「台地」と判定しての判断となります。同じ粕谷2丁目でも、対象地は「谷地」にもかかっているので、災害リスクは多少大きくなると考えた方が無難です。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、粕谷2丁目は6件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

「台地のヘリ」に位置しますが、表層地盤増幅率の数値は比較的良好です。
浸水リスクについては、ハザードマップでも1.7mほどの浸水リスクが想定されていますが、地形的にも浸水は有り得るものと考えた方がいいと思います。
2013年竣工の低層RC造建物なので、建物の損壊リスクは小さいと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いです。

「台地のヘリ」ですが、表層地盤増幅率の数値は比較的良いので、地盤リスクは低いと考えます。建物も低層のRC造なので損壊リスクは低いでしょう。火災リスクも低いですが、浸水リスクは存在しますので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。