「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　三田聖坂ガーデンレジデンス

[所在地] 〒108-0073 東京都港区三田４丁目１５−１

 標高・地形

●標高は建物がある台地(一部、切土地)の部分が約20m～27mですが、擁壁の下部分(切土地・砂州)は10mを切る、台地の縁の傾斜地に位置します。
●対象地の南東側法面部分は「土砂災害特別警戒区域」及び「土砂災害警戒区域」並びに「急傾斜地崩壊危険箇所」に指定されています。土砂災害の危険性が高い場所です。
●法面(傾斜地)の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。コンクリートでガチガチに押さえているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
●また、隣地との境界に高低差があるため擁壁を設置しており、擁壁も築年が古くなると補修が必要となります。修繕費用(保守管理費用)が必要というコスト面の問題だけでなく、メンテナンスしないと地盤リスクが高くなる土地ということもできます。
●更に、対象地は、12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ [土砂災害警戒区域等マップ(東京都)] → [土砂災害警戒区域]タブ

※ [土砂災害警戒区域等マップ(東京都)] → [土砂災害危険箇所]タブ

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.41″です。
●都区内では低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●西方の同地形(台地)にある調査地点では、
▼深度6m～7mにN値1の非常に柔らかい地層があります。
▼その下は、深度16mほどに固い地層が挟まるものの、比較的柔らかい地層が続きます。
▼深度18m～22mでは、N値10未満の地層が続き、埋没谷の影響が疑われます。
▼支持層には、深度28mほどで到達するようです。
●表層面に柔らかい地層があり、その下も比較的柔らかい地層が続き、支持層も深いので、地盤の良い場所ではありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2023年6月竣工のRC造10階建です。
●施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」です。
●横長でどっしりとした形状の建物なので、損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

●北西側区道(幅員約10.9m～11.1m)と接面する中間画地です。
●前面道路は片側一車線が整備された道路であり、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「三田4丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、三田4丁目は7件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。
●中学校と近接しており、騒がしく感じる可能性があります。

 本マンションの総評

●台地の縁の傾斜地に位置します。
●「土砂災害特別警戒区域」及び「土砂災害警戒区域」並びに「急傾斜地崩壊危険箇所」に指定されています。
●埋没谷エリアに該当します。
●ボーリング調査も、あまり良い結果ではありません。
●浸水可能性は指摘されていません。
●建物損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒台地の縁の傾斜地に位置し、その傾斜地は「土砂災害特別警戒区域」及び「土砂災害警戒区域」並びに「急傾斜地崩壊危険箇所」に指定されています。埋没谷エリアにも該当し、近隣のボーリング調査も良い結果ではなかったことから、地盤リスクがそれなりにある場所です。その他のリスクは低いので、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。