【防災力:4】レグノスイート三軒茶屋

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 レグノスイート三軒茶屋

[所在地] 〒154-0024 東京都世田谷区三軒茶屋2丁目48−8

防災力 Level 4
地盤 []谷底低地及び切土地、液状化リスク
浸水 []川筋に掛かっている
建物 []2005年竣工の中層RC造建物
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高は約32m~33mで、「谷底低地」と「切土地」にまたがっています。
東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に敷地が含まれています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]


※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.56”となっています。
都区内の武蔵野台地エリアでは標準的な数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと、地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
北東方にある同地形(谷底低地)の公開されたボーリング調査地点の柱状図では、深度9mほどまで柔らかい地層が混在していますが、その下に支持層があるようです。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約0.8mの浸水可能性が指摘されています。
敷地の約半分を占める谷底低地は、蛇崩川の流域であり、想定外の大雨が降った場合には、ハザードマップの表記を超えて浸水する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2005年9月に竣工した中層RC造建物(地下1階地上7階建)です。施工会社は、スーパーゼネコンの「鹿島建設」です。建物自体の損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

西側で都道(幅員約33m)、北側で区道(幅員約3.8m )と接面している角地です。都道(環七通り)に面しているため、系統連続性は「良好」と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「三軒茶屋2丁目」の地域危険度は”2”(※)となっており、災害に対して比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、三軒茶屋2丁目は99件となっており、治安は“5段階で1番犯罪の多い地域”となっています。
また、環七通り沿いであることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

表層地盤増幅率は悪くないですが、「液状化の可能性がある地域」に含まれている谷底低地(及び切土地)なので、地盤リスクは多少あるであろうと判断します。
敷地は蛇崩川の流域に掛かっており、想定外の浸水があり得る立地です。
2005年に竣工した中層RC造建物であり、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

スーパーゼネコンが施工した中層RC造建物なので、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。火災リスクも低いですが、地盤リスクを多少認め、浸水リスクも顕在なので、合わせてマイナス1とし、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。