【防災力:4】プラウドシティ上池袋
「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。
物件名 プラウドシティ上池袋
[所在地] 〒170-0012 東京都豊島区上池袋4丁目31−28
防災力 | Level 4 |
地盤 | [3]液状化リスク、ボーリング調査もいま一つ |
浸水 | [5]浸水可能性の指摘なし |
建物 | [4]スーパーゼネコン施工のRC造建物 |
火災 | [4]系統連続性は普通 |
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら) |
標高・地形
●標高約25m~27m、台地から続く切土地に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に含まれています。
※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]
※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]
表層地盤増幅率
●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.52”です。
●都区内では比較的低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。
※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]
【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)
近隣のボーリング調査
●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺にある調査地点では、
▼表層はN値3~5ほどと問題のない固さの地層となっている場所が多いようです。
▼ただ多くは、深度十数mにN値10未満の柔らかい層が入るという「埋没谷エリア」のような地盤となっています。
▼支持層に到達するのは深度24mより下となるようです。
●埋没谷エリアのような地層があり、支持層も深いので、マンション用地として、あまり良い地盤ではありません。
●地下水位が2mほどと浅い地点があり、その下に砂質の地層が広がっているので、液状化の可能性も否定できません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。
【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?(本物件は該当しませんが参考まで)
浸水リスク
浸水可能性は指摘されていません。
※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]
建物
●2005年2月竣工のRC造地下1階地上15階建です。
●施工会社は、スーパーゼネコンの「大林組」です。
●南側の建物(棟)は、西方が段々と低くなる階段状となっていますが、概ねどっしりとした形状をしていることから、大きな損壊リスクはないと判断します。
接面道路
●南東側(幅員約8m)、南西側(幅員約4m)、北東側(幅員約3.2m~4m)の3本の区道と接面する3方路地です。接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
●幹線道路まで直線的にアクセスできる道路はないため、系統連続性は普通とします。
●敷地の南方で都市計画道路(補助第82号線)の整備が進められています。完了しますと、幅員15mの道路が、山手通りと明治通りを接続することになり、系統連続性の評価も「良好」となります。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。
地域危険度調査
東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「上池袋4丁目」の地域危険度は“2”(※) であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。
周辺環境他
「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、上池袋4丁目は22件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。
本マンションの総評
●表層地盤増幅率は悪くない台地から続く切土地ですが、「液状化の可能性がある地域」に含まれています。
●ボーリング調査でも、液状化の可能性がみられます。
●浸水可能性は指摘されていません。
●概ねどっしりとした形状の建物であることから、大きな損壊リスクはないと判断します。
●接道状況及び系統連続性に大きな問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。
⇒「液状化の可能性がある地域」に含まれ、周辺のボーリング調査でも液状化の可能性がみられるので、地盤リスクはそれなりに考慮しないといけないでしょう。他のリスクは低いので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)
≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。