【防災力:4】プラウドシティ上池袋

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 プラウドシティ上池袋


[所在地] 〒170-0012 東京都豊島区上池袋4丁目31−28

防災力 Level 4
地盤 []液状化リスク、ボーリング調査もいま一つ
浸水 []浸水可能性の指摘なし
建物 []スーパーゼネコン施工のRC造建物
火災 []系統連続性は普通
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約25m~27mの台地から続く切土地です。
東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に含まれています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]


※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.52”となっています。
都区内では比較的低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
周辺にある複数のボーリング調査地点の柱状図を見てみると、表層面はN値3~5ほどと武蔵野台地としては標準的な地層となっている場所が多いようです。ただ多くは、深度十数mにN値10未満の柔らかい層が入るという「埋没谷エリア」のような地盤となっていて、支持層に到達するのは深度24mより下となるようです。
これらの結果からは、マンション用地として、あまり良い地盤ではないように見えます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?(本物件は該当しませんが参考まで)

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2005年2月竣工のRC造地下1階地上15階建です。施工会社は、スーパーゼネコンの「大林組」です。
南側の建物(棟)は、西方が段々と低くなる階段状となっていますが、概ねどっしりとした形状をしていることから、大地震の際の建物損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

南東側(幅員約8m)、南西側(幅員約4m)、北東側(幅員約3.2m~4m)の3本の区道と接面する3方路地です。区道と接面している部分には、敷地後退をして歩道を整備しています。
幹線道路まで直線的にアクセスできる道路はないため、系統連続性は普通とします。
敷地の南方で都市計画道路(補助第82号線)の整備が進められています。完了しますと、幅員15mの道路が、山手通りと明治通りを接続することになり、系統連続性の評価も「良好」となります。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「上池袋4丁目」の地域危険度は“2”(※) となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、上池袋4丁目は16件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率は悪くない台地から続く切土地ですが、「液状化の可能性がある地域」に含まれています。
周辺のボーリング調査は、あまり良い結果ではありません。
浸水可能性は指摘されていません。
スーパーゼネコンが施工した、概ねどっしりとした形状のRC造建物であることから、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に大きな問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

「液状化の可能性がある地域」に含まれ、周辺のボーリング調査もあまり良い結果ではないので、地盤リスクはそれなりに考慮しないといけないでしょう。他のリスクは低いので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。