「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ルイシャトレ目黒不動前

[所在地] 〒141-0031 東京都品川区西五反田５丁目２−３

 標高・地形

●標高約4m～5m、目黒川流域の谷底低地に位置します。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。
●更に、対象地は、12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当します。こちらも、大地震の際の揺れが大きくなる可能性を示す兆候です。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.8”です。
●都区内の武蔵野台地エリアではかなり高い数値であり、大地震時に震度7となる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●西方にある調査地点では、深度7mほどまでは柔らかい地層ですが、支持層に深度8m～9mで到達するようです。
●浅い部分に柔らかい地層があるので、良い地盤とはいえないですが、支持層が浅いので、マンション用地としては問題の少ない場所です。
●周辺にある他の調査地点を見ても、埋没谷の影響とみられる地層は見られません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●最大約2.1mの浸水可能性が指摘されています。
●対象地は、赤い線で表示される「目黒川が氾濫した場合の浸水区域」内に位置します。
●想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性がある立地です。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●1999年8月竣工のSRC造地上15階建です。
●施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「大豊建設」です。
●建物の西側と東側で少しズレたような形状で、西側の低層部は出っ張っています。
●シンプルな形状の建物と比較したら、建物損傷リスクを多少認めます。
●また、建物が少し古くなってきているので、修繕等のメンテナンスがきちんと行われているかのチェックは必須です。

 接面道路

●北東側都道(幅員約22m)、北西側区道(幅員約4.3m)の2本の道路に接面する2方路地です。
●山手通り(都道)に接面しているので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「西五反田5丁目」の地域危険度は“３”(※)であり、災害リスクがそれなりにある地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、西五反田5丁目は22件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。
●山手通り沿いであることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

●沖積層及び埋没谷のエリアに該当し、表層地盤増幅率もかなり高い谷底低地に位置します。
●ボーリング調査の結果は、埋没谷の影響がみられず、支持層も浅いことが把握できるので、良好といえます。
●氾濫浸水区域内で、約2.1mの浸水可能性が指摘されています。
●少し複雑な形状の建物なので、建物損傷リスクを多少認めます。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒ボーリング調査の結果は良好ですが、沖積層及び埋没谷のエリアに該当し、表層地盤増幅率がかなり高い谷底低地に位置しますので、地盤リスクを無視できません。目黒川の氾濫浸水区域内で、約2.1mの浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクは大きいです。建物も、少し複雑な形状なので、多少の損傷リスクを認めます。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル３”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。