【防災力:4】ルフォン不動前

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ルフォン不動前

[所在地] 〒141-0031 東京都品川区西五反田4丁目28−6

防災力 Level 4
地盤 []谷地で埋没谷に掛かるが、表層地盤は悪くない
浸水 []最大1mほどの浸水可能性
建物 []2012年竣工のRC造地下1階11階建
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高15m前後の「低地・谷地」に存じます。目黒川に流れ込む河川の谷跡です。
対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.45”となっています。
都区内では低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

東側近接小学校敷地の公開されたボーリング調査柱状図を見ると、深度2mほどでN値“7”ほどあり、都区部の地盤としては“良好”レベルの地盤です。(対象地ではなく、小学校の調査地点の評価です。)
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に最大1mの浸水可能性が指摘されています。地形を見ても、台地に挟まれた谷のような場所にあるので、豪雨の際には水が集まる可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2012年竣工のRC造地下1階地上11階建の建物であり、どっしりとした形状で安心感があります。施工会社は、準大手ゼネコン「熊谷組」です。大地震の際の損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

幅員15mと6mの区道の角地であり、系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回)(令和4年9月公表)」によると、「西五反田4丁目」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に対して比較的強い地域であるとされています。
ただ、この判定は、西五反田4丁目を「台地」と判定しての判断となりますので、同じ西五反田4丁目でも、対象地は「谷地」なので、災害リスクは大きくなると考えた方が無難です。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、西五反田4丁目は21件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。
建物背後に東急目黒線が隣接し、公園も隣接、そして東側には小学校も近接しているので、騒がしく感じる可能性があります。

 本マンションの総評

敷地は、昔、川の流れていたと思われる「谷地」にある上に、埋没谷のエリアにも該当します。ただ、表層地盤や近隣ボーリング調査の数値は悪くありません。
浸水リスクについては、ハザードマップでも1mほどの浸水リスクが想定されていますが、地形的にも浸水は有り得るものと考えた方がいいと思います。
建物は、2012年竣工のRC造で、形状もどっしりとしており、建物自体の損壊リスクは大きくないと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いです。

埋没谷のエリアにも該当する谷地ですが、表層地盤増幅率は良好です。近隣のボーリング調査結果からも地盤リスクが小さいことが推察されます。建物損壊リスク及び火災リスクも低いですが、谷地といえる場所なので浸水リスクは存在します。よって、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。