【防災力:4】小石川後楽園パークハウス

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 小石川後楽園パークハウス

[所在地] 〒112-0003 東京都文京区春日1丁目3−1

防災力 Level 4
地盤 []沖積層エリア、ボーリング調査も良くない
浸水 []浸水可能性の指摘なし
建物 []少し複雑な形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高7m~14mほどの、神田川流域の谷底低地にある傾斜地です。
傾斜地の場合、表層面が高い方から低い方へと動こうとする自然の力が働きます。そのため、長い年月の間に地面がずれることがありえます。コンクリートでガチガチに固めているので問題ないと見る向きもありますが、平坦地と比較したら、地盤リスクがないとはいえません。
敷地の一部が、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.73”となっています。
都区内の武蔵野台地エリアでは高い方の数値であり、地震の際の揺れが大きくなる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内にある公開されたボーリング調査地点の柱状図では、深度10m過ぎまでN値1の非常に柔らかい地層が存在しています。
その後、一旦支持層レベルの固い地層となるものの、その下に少し柔らかい地層が存在するようです。
地盤が良い場所ではありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2001年6月竣工のRC造地下1階地上15階建です。施工会社は、スーパーゼネコンの「竹中工務店」です。
建物は、横から見ると少し複雑な形をしています。シンプルな形状の建物と比較したら、多少の建物損傷リスクを認めます。

 接面道路

南側都道(幅員約18m)と接面している中間画地です。都道と接面しており、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「春日1丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、春日1丁目は40件となっており、治安は“5段階で下から2番目のレベル”となっています。

 本マンションの総評

敷地の一部が「沖積層」エリアに含まれ、表層地盤増幅率も高く、ボーリング調査も良くない傾斜地です。
浸水可能性は指摘されていません。
建物は、少し複雑な形状なので、多少の建物損傷リスクを認めます。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

「沖積層」エリアで、表層地盤増幅率も高く、ボーリング調査も良くない傾斜地に位置するため、地盤リスクは無視できません。建物が少し複雑な形状であることによる損傷リスクも多少認めますが、このリスクが全体に与える影響は大きくないため、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。