「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ローレルアイ恵比寿ピアース

[所在地] 〒150-0013 東京都渋谷区恵比寿１丁目３０−１

 標高・地形

●標高約10m～12mの谷底低地(一部台地)に位置します。
●対象地は、12万年前～16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか？

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.46”です。
●都区内では低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●西方にある調査地点では、
▼深度4m過ぎにN値50となります。
▼支持層の深さは11mほどですが、そこまでの地層もN値40ほどの層が少し混在するくらいで、N値50超の層が過半を占めます。
●浅い部分から固い地層なので、マンション適地といえます。
●同じく、渋谷川流域の谷底低地に存する複数の調査地点を見ても、深度5m～6mほどでN値50の地層となる場所が多く、対象地周辺の谷底低地エリアに大きな地盤リスクはないのではないかと推察します。
●埋没谷の影響とみられる地層は見られません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●敷地の過半部分に約0.6mの浸水可能性の指摘があります。
●渋谷川河岸と標高差が2mほどありますので、大きな浸水被害が発生する可能性は低いと思いますが、敷地の北東側には「河川が氾濫した場合の浸水区域」を示す赤線が隣接しています。
●渋谷川流域といっていい立地なので、想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2013年1月に竣工したRC造地上14階建です。
●施工会社は、マンション建設に実績のある「東レ建設」です。
●建物は、少し縦長で、上から見ると北側が欠けたような形状となっていますが、リスクを感じるほどの複雑さは感じないので、大きな損壊リスクはないと判断します。

 接面道路

●北側区道(幅員約6m)、西側区有道路の2本の道路に接面する2方路地です。
●北側接面道路は、一方通行路で東方に幅員3m未満の箇所がありますが、その狭くなっている箇所も建物は敷地後退が済んでおり、緊急車両の通行に際しては問題がないものと判断します。
●北方の明治通りへのアクセスは容易ですが、前面道路が一方通行路なので、系統連続性は普通とします。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「恵比寿1丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、恵比寿1丁目は39件となっており、治安は“5段階で3番目のレベル”です。

 本マンションの総評

●埋没谷エリアに該当しますが、表層地盤増幅率は良好です。
●周辺のボーリング調査結果は良好な結果です。
●氾濫浸水区域に隣接し、約0.6mの浸水可能性が指摘されています。
●建物は少々縦長かつ北側が欠けたような形状ですが、リスクを感じるほどの複雑さは感じないので、大きな損壊リスクはないと判断します
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

⇒表層地盤増幅率及びボーリング調査が良好なので、地盤リスクは低いと判断します。渋谷川の氾濫浸水区域に隣接し、約0.6mの浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクは顕在です。その他のリスクは低いので、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。