【防災力:4】プライマージュ加賀

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 プライマージュ加賀

[所在地] 〒173-0003 東京都板橋区加賀1丁目11−1

防災力 Level 4
地盤 []液状化リスクが顕在
浸水 []氾濫浸水区域内だが、約0.3mの浸水可能性
建物 []2001年竣工の中層RC造建物
火災 []系統連続性は普通(やや優る)
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高18m前後の、石神井川沿いの谷底低地に位置します。
東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に含まれています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]


※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.32″です。
都区内で優良レベルであり、地震時の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
周辺にある複数の調査地点では、支持層に到達するのは深度17m余りと少し深いようです。
地下水位の下に砂質の地層が広がっている地点が多いので、液状化リスクがある場所であることが読み取れます。
N値や支持層に大きな問題がない可能性はありますが、液状化リスクは顕在です。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約0.3mの浸水可能性の指摘があります。
敷地は、赤線で示される「石神井川が氾濫した場合の浸水区域」に掛かっています。
想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性のある立地です。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2001年8月竣工の中層RC造建物(地下1階地上9階建)です。
施工会社は、スーパーゼネコンの「大成建設」及び準大手ゼネコンの「間組(現:安藤・間)」の合同企業体です。
建物は、横長で全体的にシンプルな形状の中層建物なので、損壊リスクは低いでしょう。

 接面道路

西側区道(幅員約11.9m)に接面する中間画地です。
幹線道路まで、直線的にアクセスできる道路はないので、系統連続性は普通(やや優る)と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「加賀1丁目」の地域危険度は“1”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、加賀1丁目は11件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。
西方の小学校に近接していますので、騒がしく感じる可能性があります。

 本マンションの総評

「液状化の可能性がある地域」に該当する谷底低地に位置します。
周辺のボーリング調査結果からも、液状化リスクがある場所であると推察します。
石神井川の氾濫浸水区域に掛かっていますが、大きな浸水リスクはないと判断します。
中層RC造建物であり、損壊リスクは低いでしょう。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

「液状化の可能性がある地域」に含まれ、ボーリング調査でも液状化リスクがあると推察されるので、地盤リスクは無視できません。石神井川の氾濫浸水区域内に掛かっていますが、指摘されている浸水可能性は約0.3mなので、大きな浸水リスクには繋がらないと判断します。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。