【防災力:4】ラ・プラースウエスト
「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることができる不動産なのか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。
物件名 ラ・プラースウエスト
1.大地震が発生しても安全か
対地震 | Level 4/5 (大きな被災リスクなし) |
地盤ハザード | [5/5]該当なし |
地盤増幅率 | [5/5]優良レベル |
ボーリング | [4/5]比較的良好 |
建物 | [3/5]タワー形状の高層建物 |
【対地震の評価】 [地盤] ●表層地盤増幅率が優良レベルの台地に位置し、ボーリング調査でも、深刻な問題はみられない場所なので、大きな地盤リスクはないと判断します。 〔建物〕 ●タワー形状の高層建物なので、相応の災害リスクがあると判断します。 〔対地震総評〕 ●大きな地盤リスクはないと推察される場所です。タワー形状の高層マンションですが、階層は20階で概ねシンプルな形状の建物であることから、大きな損壊リスクはないと考えます。ただ、タワーマンション特有の災害リスクは顕在です。 |
[所在地] 東京都品川区西五反田6丁目25−8
標高・地形
標高 | 23m超 |
地形 | 台地 |
※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]
地盤ハザード(災害危険)エリア
液状化 | 該当なし |
沖積層 | 該当なし |
埋没谷 | 該当なし |
急傾斜等 | 該当なし |
表層地盤増幅率
表層地盤増幅率 | 1.38 |
●都区内で優良レベルであり、地震時の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。
※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]
【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)
近隣のボーリング調査
●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●西方にある同地形(台地)の調査地点を見ると、
▼深度11m過ぎにN値50超の地層となります。
▼それ以降、N値30を切るような地層が入るものの、支持層の深さは11m~20mほどのようです。
●比較的浅いうちに固い地層となり、途中多少柔らかい地層が入るものの、N値25を下回ることはないので、マンション用地として、問題の少ない場所といえます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。
建物
築年 | 2004年9月竣工 |
構造 | RC造地下1階地上20階建 |
施工会社 | 前田建設工業 |
その他 | - |
●縦長のタワー型高層マンションです。
●タワー形状の高層マンションは、防災面からは良い点がありません。万が一、施工不良があった場合には即大きな建物損壊リスクに繋がりますし、発災後にエレベーターが動かなくなると、高層階の住民は難儀するでしょう。防犯面等のメリットはありますが、本サイトは”防災”の観点からの評価になりますので、タワー形状の高層建物というだけでマイナス評価とします。
●ただ、本件マンションは、階層は20階で概ねシンプルな形状の建物であることから、損壊リスクについては大きなものではないと考えます。
【参照】タワーマンションを防災面では評価しない理由(より詳細に)
2.1000年に一度の大水害が発生しても安全か
対水害 | Level 5/5 (浸水リスク小) |
標高 | 23m超 |
地形 | 台地 |
浸水深 | [内水氾濫等]指摘なし |
【対水害の評価】 [標高・地形] ●標高23m超の台地に位置します。 〔浸水深〕 ●浸水可能性は指摘されていません。 〔対水害総評〕 ●台地に位置し、浸水可能性が指摘されていないので、浸水リスクは低いです。 |
※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]
3.その他の災害リスク
その他 | Level 5/5 (特段の災害リスクなし) |
接道状況 | 良好(角地) |
系統連続性 | 良好 |
地域危険度 | 災害に比較的強い地域 |
その他 | - |
接面道路
●南東側国道(幅員約40m)、南西側区道(幅員約15m)の2本の道路に接面している角地です。
●第二京浜(国道1号)に接面しているので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。
地域危険度調査
●東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「西五反田6丁目」の地域危険度は”2”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。
周辺環境他
●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2024年累計」を見ると、西五反田6丁目は11件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。
●首都高速2号目黒線及び第二京浜(国道一号線)に接面していることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。
【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由
4.本マンションの総合評価
総合 | Level 4/5 |
[対地震] | Level 4/5 (大きな被災リスクなし) |
[対水害] | Level 5/5 (浸水リスク小) |
[その他] | Level 5/5 (特段の災害リスクなし) |
【地震リスク】
大きな地盤リスクはないと推察される場所です。タワー形状の高層マンションですが、階層は20階で概ねシンプルな形状の建物であることから、大きな損壊リスクはないと考えます。ただ、タワーマンション特有の災害リスクは顕在です。
【水害リスク】
台地に位置し、浸水可能性が指摘されていないので、浸水リスクは低いです。
【その他リスク】
特段の災害リスクなし
⇒これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル4”とします。
(5段階評価で5が最も安全)
≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。