【防災力:3】グランアルト加賀

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 グランアルト加賀

[所在地] 〒173-0003 東京都板橋区加賀2丁目7−1

防災力 Level 3
地盤 []液状化リスクが顕在
浸水 []氾濫浸水区域に含まれ、約0.8mの浸水可能性
建物 []全体的にはどっしりとした形状
火災 []系統連続性は普通(やや優る)
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約17m~19m、石神井川沿いの谷底低地に存します。
東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に含まれています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]


※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.54″となっています。
都区内では比較的低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
東方に存する調査地点の柱状図では、深度4m超でN値20ほどとなるなど、表層面の地層は標準以上の固さがあるようです。北西方の調査地点では深度約10m~11mにN値10を切る地層が挟まりますが、深度12mほどで支持層に到達するようです。
周辺にある調査地点の地下水位は、1.5m~3.4mほどと浅く、液状化リスクがある場所であることが分かります。
これらの地点は、N値は悪くないのですが、液状化の可能性があるので、あまり良い地盤ではありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約0.8mの浸水可能性の指摘があります。
敷地は、赤線で示される「石神井川が氾濫した場合の浸水区域」に含まれていますので、予想外の大雨が降った際には、想定を超える浸水被害が生じる可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2003年3月竣工のSRC造地下3階地上15階建です。施工会社は、中堅ゼネコンの「淺沼組」です。
建物は、上から見ると“く”の字のようになっている箇所等がありますが、全体的にはどっしりとした形状をしているので、建物損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

南西側区道(幅員約6.7m~7.3m)に接面する中間画地です。接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。また、北側の石神井川沿いでも「加賀二丁目緑の広場」として敷地の一部を無償提供しています。
幹線道路まで、直線的にアクセスできる道路はないので、系統連続性は普通(やや優る)と判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「加賀2丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、加賀2丁目は14件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

谷底低地で「液状化の可能性がある地域」に含まれます。
周辺のボーリング調査結果からも、液状化リスクがある場所であると推察されます。
敷地が石神井川の氾濫浸水区域に含まれています。
全体的にはどっしりとした形状の建物であり、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

「液状化の可能性がある地域」に含まれ、周辺のボーリング調査でも液状化リスクがあると推察されるので、地盤リスクは無視できません。また、「石神井川が氾濫した場合の浸水区域」に敷地が含まれることから、浸水リスクも顕在です。よって、防災力を“レベル3”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。