【防災力:3】ブリリア文京江戸川橋

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ブリリア文京江戸川橋


[所在地] 〒112-0005 東京都文京区水道2丁目4−9

防災力 Level 3
地盤 []沖積層エリア
浸水 []氾濫浸水区域内で、最大約3mの浸水可能性
建物 []全体的にはどっしりとした形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高4m~5mほど、神田川沿いの谷底低地です。
対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.52”となっています。
都区内では比較的低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
周辺にある調査地点の柱状図では、
深度4m~5mほどまでN値0~2の非常に柔らかい層です。
支持層に到達するのは深度17m過ぎのようです。(西側の地点に地層が近ければ、もっと浅い位置に支持層がある可能性もあります)
表層面の非常に柔らかい地層がさほど厚くなく、その下に固い地層が存在するので、マンション用地として、さほど悪い場所ではなさそうです。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約3mの浸水可能性の指摘があります。
対象地は、赤い線で表示される「神田川が氾濫した場合の浸水区域」に位置しているため、予想外の大雨の際には、想定を超える浸水被害が生じる可能性も考えられます。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2016年10月竣工のRC造地上10階建です。施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「木内建設」です。
建物は、少々複雑な形ですが、全体的にはどっしりとした形状をしており、建物損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

南側(幅員約6.9m)、西側(幅員約7m)の2本の区道と接面している角地です。南側接面道路は一方通行路ですが、目白通りへのアクセスは容易であり、系統連続性は良好であると判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「水道2丁目」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、水道2丁目は15件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。
首都高速5号池袋線に近接していることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

表層地盤増幅率は問題のないレベルですが、「沖積層」エリアに含まれます。
周辺のボーリング調査は、さほど悪くありません。
「神田川が氾濫した場合の浸水区域」に位置しているので、想定を超える浸水被害があり得ます。
全体的にはどっしりとした形状をしており、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

「沖積層」エリアで谷底低地に位置するため、地盤リスクを多少は認めざるを得ません。神田川沿いの立地なので、浸水リスクは顕著です。これらを勘案し、防災力を“レベル3”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。