【防災力:4】D’グラフォート世田谷芦花公園

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 D’グラフォート世田谷芦花公園

[所在地] 〒157-0063 東京都世田谷区粕谷2丁目18−23

防災力 Level 4
地盤 []谷地だが、表層地盤増幅率は良好
浸水 []川筋で、最大1.6mほどの浸水可能性
建物 []2004年竣工のRC造地下1階地上14階建
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高42mほどの「谷地」に位置します。敷地は、昔の川筋に当たります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.42”となっています。
都区内では低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと、地盤が弱い(揺れやすい)とされます。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

近隣のボーリング調査

敷地内に、公開されたボーリング調査地点はありません。
南西方にある同じ地形(谷地)のボーリング調査地点の柱状図では、深度5mほどまでは少し柔らかい層ですが、深度7mほどから下には固い支持層があるようです。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大1.6mほどの浸水可能性が指摘されています。敷地は、暗渠となった烏山川の川筋に当たりますので、予想外の大雨の際には、ハザードマップの想定を超える可能性も考えられます。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2004年に竣工したどっしりとした形状のRC造建物(地下1階地上14階建)です。施工会社は、準大手ゼネコンの「戸田建設」です。
大地震の際における建物の損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

東側接面都道(環八通り:幅員約24m)、北側接面区管理道路(幅員約5m)、西側接面区道(幅員約6.4m)、南側接面区道(幅員約6m~7m)の4方路です。北側及び西側接面道路の一部は歩行者用の通路となっています。
いずれも十分な幅員があり、東側では幹線道路である環八通りに接面しているので、系統連続性も良好です。火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回)(令和4年9月公表)」によると、「粕谷2丁目」の地域危険度は“1”(※)となっており、災害に対して強い地域であるとされています。
ただ、この判定は、粕谷2丁目を「台地」と判定しての判断となります。同じ粕谷2丁目でも、対象地は「谷地」にもかかっているので、災害リスクは多少大きくなると考えた方が無難です。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、粕谷2丁目は6件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。
幹線道路である「環八通り」沿いですので、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

谷地に位置しますが、表層地盤増幅率の数値は比較的良好です。
浸水リスクについては、ハザードマップでも1.6mほどの浸水リスクが想定されていますが、地形的にも浸水は有り得るものと考えた方がいいと思います。
2004年竣工のどっしりとした形状のRC造建物なので、建物の損壊リスクは小さいと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いです。

「谷地」ですが、表層地盤増幅率の数値は比較的良いので、地盤リスクは低いと考えます。建物もどっしりとした形状のRC造なので損壊リスクは低いでしょう。火災リスクも低いですが、浸水リスクは存在しますので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。