「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　クレストシティレジデンス

[所在地] 〒104-0054 東京都中央区勝どき５丁目５−１４

 標高・地形

●標高約2m～4m、湾岸の埋立地(大規模盛土地)に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では、敷地の大部分が「液状化の可能性がある地域」に、一部は「液状化の可能性が高い地域」に含まれています。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.46～1.49”です。
●湾岸の埋立地エリアとしては良好な数値といえ、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内にある公開されたボーリング調査地点では、
▼表層はN値0の層があるなど、柔らかい地層が多くを占めます。
▼支持層の深さは、浅いところで7m、深いところで33mと大きな差があります。
▼地下水位の下に、砂質の地層が広がっているので、液状化の可能性は高いです。
●液状化の懸念があるので、地盤の良い場所とはいえませんが、地震時に大きく揺れるような地盤ではないように思えます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●高潮により最大約1.6mの浸水可能性が指摘されています。
●雨水出水により最大約0.2mの浸水可能性が指摘されています。
●隅田川の氾濫では、0.1m～0.5m未満の浸水可能性が指摘されています。
●高潮の浸水も、隅田川の氾濫による浸水も、昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態はあり得ます。

【高潮ハザードマップ】

※ [東京都港湾局] → [高潮リスク検索サービス]

【雨水出水】

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

【中央区洪水ハザードマップ】

※ [中央区洪水ハザードマップ 隅田川・神田川・日本橋川版]

 建物

●2007年2月竣工のRC造地下1階地上18階建です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「五洋建設」です。
●シンプルでどっしりとした形状なので、建物損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

●4方の公道に接面する4方路地です。それぞれの道路は、十分な幅員があります。
●環二通りに接面しているので、系統連続性も良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「勝どき5丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、勝どき5丁目は26件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●湾岸の埋立地に位置し、「液状化の可能性がある地域」及び「沖積層の堆積エリア」に該当します。
●ボーリング調査でも、液状化の可能性がみられます。
●高潮により約1.6m等の浸水可能性が指摘されています。
●シンプルな形状なので、建物自体の損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒湾岸の埋立地に位置し、「液状化の可能性がある地域」及び沖積層エリアに該当し、ボーリング調査もあまり良くない結果なので、地盤リスクは無視できません。高潮リスク等が認められるので、浸水リスクも顕在です。これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル３”とします。 (５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。