【防災力:4】蘆花公園ザ・レジデンス

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 蘆花公園ザ・レジデンス

[所在地] 〒157-0063 東京都世田谷区粕谷2丁目23−14他

防災力 Level 4
地盤 []谷地だが、表層地盤増幅率は良好
浸水 []最大2mほどの浸水可能性、川筋
建物 []2018年竣工のRC造地上8階建・地上9階建の2棟
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

北棟(フォレストコート)は、標高約43m~45mの「谷地」に位置します。南棟(ブライトコート)の地形は「台地斜面」です。敷地のほとんどは、昔の川筋に当たります。
また、敷地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますが、埋没谷の境界付近で、含まれている範囲も浅い部分なので、地盤リスクへの影響は限定的なのではないかと考えます。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.34~1.37”となっています。
都区内で優良レベルであり、地震の際の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと、地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは、”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に、公開されたボーリング調査地点はありません。
周辺にある同じ地形(谷地)のボーリング調査地点の柱状図では、深度4m~7mほどまでは少し柔らかい層で、その後固い層となりますが、深度11mほどにも少し柔らかい地層が入るようです。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大2mほどの浸水可能性が指摘されています。
特に北棟(フォレストコート)の敷地は、暗渠となっている烏山川の川筋に当たりますので、予想外の大雨の際には、ハザードマップの想定を超える可能性も考えられます。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2018年に竣工したどっしりとした形状のRC造建物2棟(地上8階建及び地上9階建)です。施工会社は、大手ゼネコンの「長谷工コーポレーション」及びその系列会社である「不二建設」の共同企業体です。
大地震の際における建物の損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

西(幅員約12m)、北(幅員約6m)、南(幅員約5m~6m)の3本の区道と接道しています。敷地内及び周辺には歩行者用の通路が整備されていますので、4方路地のような接道状況となっています。
西側接面道路は幅員も広く、甲州街道及び環八通りへのアクセスにボトルネックとなるような箇所はないので、系統連続性も良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「粕谷2丁目」の地域危険度は”1”(※)となっており、災害に対して強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、粕谷2丁目は6件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

谷地に位置しますが、表層地盤増幅率の数値は比較的良好です。
浸水リスクについては、ハザードマップでも2mほどの浸水リスクが想定されていますが、地形的にも浸水は有り得るものと考えた方がいいと思います。
2018年竣工のどっしりとした形状のRC造建物なので、建物の損壊リスクは小さいと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いです。

「谷地」ですが、表層地盤増幅率の数値は比較的良いので、地盤リスクは低いと考えます。建物もどっしりとした形状のRC造なので損壊リスクは低いでしょう。火災リスクも低いですが、浸水リスクは存在しますので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。