「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ブリリアときわ台ソライエレジデンス

[所在地] 〒174-0063 東京都板橋区前野町２丁目３６−６

 標高・地形

●標高約27m～28m、地形的には台地及び台地斜面に位置しますが、実際には高低差がほとんどない平坦地です。
●「台地斜面」は、人工的に地盤改変を行っていることが多く、盛土や切土が混在し、地盤の良否を外形的に判断するのが難しい地形です。
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.34″です。
●都区内で優良レベルであり、地震時の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●東方にある調査地点では、
▼深度約6～9mまでの浅い部分は、N値3ほどです。
▼固い地層も挟まりますが、N値10前後(20未満)の地層が深度34mほどまで存在します。
▼支持層に到達するのは、深度35mほどになるようです。
▼地下水位の下に、砂質の地層が存在するので、液状化の可能性を否定できません。
●本件マンションの公式ホームページに「地下約25mの支持層」との記載があります。
●深度30m過ぎまで柔らかい地層があり、支持層も深い上に、液状化の兆候もあるので、地盤が良い場所とはいえません。
●ボーリング調査からは、表層地盤増幅率が優良レベルであることの根拠を見出せませんでした。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の周縁部に約0.2mの浸水可能性が指摘されていますが、地形や標高から見て、敷地全体に大きな影響はないものと判断します。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2014年10月竣工のRC造地上15階建です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「三井住友建設」です。
●全体的にどっしりとした形状の建物なので、損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

●南西側(幅員約6.1m～8m)、北西側(幅員約5.8m～6m)、北東側(幅員約6m)の3本の区道に接面する3方路地です。接道部分では、敷地後退をして歩道や広場を整備しています。
●幹線道路まで、ボトルネックとなるような狭隘箇所はありませんが、幅員の広い道路も連続していないので、系統連続性は普通と判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「前野町2丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、前野町2丁目は41件となっており、治安は“5段階で4番目の治安が悪いレベル”です。

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率が優良レベルの台地及び台地斜面に位置します。
●周辺のボーリング調査は良い結果ではありません。
●大きな浸水リスクはありません。
●全体的にどっしりとした形状の建物なので、建物損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

⇒ボーリング調査で、深度30m過ぎまで柔らかい地層があり、支持層も深い上に、液状化の兆候もあるので、地盤リスクを無視できません。その他のリスクは低いので、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。