「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ブリリア文京江戸川橋

[所在地] 〒112-0005 東京都文京区水道２丁目４−９

 標高・地形

●標高4m～5mほど、神田川沿いの谷底低地に位置します。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.52”です。
●都区内では比較的低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺にある調査地点の柱状図では、
▼深度4m～5mほどまでN値0~2の非常に柔らかい層です。
▼支持層まで表記されている柱状図はありませんが、浅い地点で8mほど、深いところで17m過ぎにN値50超の地層となります。(この地層が続くかどうかは分かりません)
●表層面の下で、比較的すぐに固い地層となるので、マンション用地として、さほど悪い場所ではなさそうです。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●最大3m超の浸水可能性の指摘があります。
●浸水深3m超は、都区内の武蔵野台地エリアで最悪レベルです。
●対象地は、赤い線で表示される「神田川が氾濫した場合の浸水区域」内に位置しているため、想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2016年10月竣工のRC造地上10階建です。
●施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「木内建設」です。
●建物は、少々複雑な形ですが、全体的にはどっしりとした形状をしており、損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

●南側(幅員約6.9m)、西側(幅員約7m)の2本の区道と接面している角地です。
●南側接面道路は一方通行路ですが、目白通りへのアクセスは容易であり、系統連続性は良好であると判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「水道2丁目」の地域危険度は“２”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、水道2丁目は13件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。
●首都高速5号池袋線に近接していることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率は問題のないレベルですが、沖積層エリアに含まれます。
●周辺のボーリング調査は、さほど悪くありません。
●氾濫浸水区域内に位置し、3m超の浸水可能性が指摘されています。
●全体的にはどっしりとした形状をしており、建物損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒沖積層エリアに該当しますが、表層地盤増幅率及びボーリング調査が比較的良好なので、大きな地盤リスクはないと判断します。神田川の氾濫浸水区域内に位置し、都区内の武蔵野台地エリアで最悪レベルの、3m超の浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクでマイナス２とします。よって、防災力を“レベル３”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。