「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　ブランズ二子玉川テラス

[所在地] 〒158-0094 東京都世田谷区玉川２丁目２８−１０

 標高・地形

●標高約15m～18m、丸子川河岸にある、谷底低地に近い切土地に位置しています。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.83”です。
●都区内の武蔵野台地エリアではかなり高い数値であり、大地震時に震度7となる可能性がある場所です。
●ただ、対象地は西側にある地盤増幅率”1.25～1.29”の優良レベルのメッシュと隣接しており、地形的には、西側の地域に近いと思われます。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●周辺にある複数の調査地点：
▼深度5m～6mまではN値0や1の非常に柔らかい地層となっています。
▼ただ、深度7m～8mほどで支持層へ到達するようです。
●これらの地点は、表層面が非常に柔らかい地層なので、地盤が良いとはいえませんが、支持層が浅いのでマンション適地です。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●最大約2mの浸水可能性が指摘されています。
●丸子川沿いであり、想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性がある立地です。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2019年1月竣工の中層RC造建物(地上6階建)です。
●施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「大豊建設」です。
●中層RC造建物なので、損壊リスクは低いでしょう。

 接面道路

●西側国道(幅員35m超)、東側区道(幅員約5.8m～6.4m)の2本の道路に接道する2方路地です。敷地が三角形のような形状で、その二辺が道路に接しているという接道状況です。
●国道と接道しているので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「玉川2丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、玉川2丁目は87件となっており、治安は“5段階で最悪のレベル”です。
●玉川通り沿いであることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

●沖積層エリアで、表層地盤増幅率がかなり高い、谷底低地に近い切土地に位置します。
●周辺のボーリング調査は良好です。
●丸子川の河岸に位置し、約2mの浸水可能性が指摘されています。
●中層RC造建物なので、損壊リスクは低いでしょう。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。

⇒沖積層エリアで表層地盤増幅率も高い場所なのですが、ボーリング調査が良好なので、地盤リスクは低いと判断します。ただ、丸子川河岸に位置し、約2mの浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクは大きいです。防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。