【防災力:4】シティタワー銀座東
「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。
物件名 シティタワー銀座東
[所在地] 〒104-0043 東京都中央区湊2丁目11−1
防災力 | Level 4 |
地盤 | [3]液状化、ボーリング調査は悪くない |
浸水 | [3]高潮リスク |
建物 | [5]免震構造 |
火災 | [5]接道状況及び系統連続性は良好 |
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら) |
標高・地形
●標高3m弱、隅田川河口付近の埋立地に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では、「液状化の可能性がある地域」に含まれています。
●対象地は、最も新しい地層である「沖積層」の堆積エリアに含まれます。沖積層は、まだ固まり切っていない軟弱な地層であり、地震時に揺れやすい傾向があります。
※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]
表層地盤増幅率
●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.59”です。
●都区内では標準的な数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。
※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]
【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)
近隣のボーリング調査
●敷地内にある公開されたボーリング調査地点では、
▼深度6m過ぎまでは柔らかい地層が存在します。
▼深度10m余りでN値50超の固い地層となり、深度20m過ぎまでそれが続きます。
▼柱状図の表記が20mほどまでしかありません。
●周辺にある調査地点では、
▼深度7m~10mほどでN値50の固い地層となるようです。
▼ただ、深度23m過ぎにN値10を切るような柔らかい地層が挟まります。
▼支持層の深さは26m~27mのようです。
●本件マンションの公式ホームページに、「地下約25m~約27m以深」に支持層との表記があります。
●地下水位の下に砂質の地層が存在しているので、液状化の可能性があります。
●深度10mほどで固い地層となるようなので、大地震の際に揺れが大きくなるようなリスクは低いと推察します。ただ、液状化の可能性は否定できません。
浸水リスク
●高潮により最大約0.9mの浸水可能性が指摘されています。
●高潮の浸水も、昨今「想定外」の災害が毎年のように起きていることを想起しますと、ハザードマップの想定を超える事態はあり得ます。
【高潮ハザードマップ】
※ [東京都港湾局] → [高潮リスク検索サービス]
建物
●2019年3月竣工のRC造地上22階建です。
●施工会社は、準大手ゼネコンの「五洋建設」です。
●少し階層の高い建物ですが、免震構造を採用している建物なので、損壊リスクは低いです。
接面道路
●西側(幅員約15m)、北側(幅員約12m)、東側(幅員約8m)の3本の区道と接面する3方路地です。
●周辺の都道との接続は容易なので、系統連続性は良好です。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。
地域危険度調査
東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「湊2丁目」の地域危険度は“2”(※)であり、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。
周辺環境他
「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、湊2丁目は5件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。
本マンションの総評
●隅田川河口付近の埋立地に位置し、「液状化の可能性がある地域」及び「沖積層の堆積エリア」に該当します。
●表層地盤増幅率は標準的な数値です。
●ボーリング調査では、液状化の可能性が把握されるものの、固い地層が浅いところにあります。
●高潮により約0.9mの浸水可能性等が指摘されています。
●免震構造の建物なので、損壊リスクは低いです。
●接道状況及び系統連続性は良好であり、火災時の災害リスクは低いです。
⇒ボーリング調査で固い地層が浅いところにあることが把握されるので、地震時に揺れが大きくなるリスクは低いと考えます。ただ、液状化の可能性は否定できないので、多少の地盤リスクは残ります。高潮リスクが認められるので、浸水リスクも計上します。免震構造をプラス評価した上で、これらを総合的に勘案し、防災力を“レベル4”とします。 (5段階評価で5が最も安全)
≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。