「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　加賀レジデンス

[所在地] 〒173-0003 東京都板橋区加賀２丁目１６

 標高・地形

●標高約17m～20m、石神井川沿いの谷底低地に位置します。
●東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性が高い地域」に含まれています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.44″です。
●都区内では低い数値であり、地震時の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●東側接面道路付近にある調査地点では、
▼深度3mでN値8程度あるようです。
▼深度15m過ぎまでN値20以下の地層が続きます。
▼支持層の深さは、20m過ぎのようです。
●非常に柔らかい地層がほとんどないので、地震時に揺れが大きくなるようなリスクはないと思います。
●ただ、広く周辺の調査地点を見てみても、地下水位の下に砂質の地層が広がっている場所が多いので、液状化の可能性があるエリアであることが把握されます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

●最大約1mの浸水可能性の指摘があります。
●敷地のほとんどは、赤線で示される「石神井川が氾濫した場合の浸水区域」に含まれています。
●想定を超える大雨が降った場合には、浸水被害が拡大する可能性がある立地です。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2008年8月竣工のRC造地下1階地上14階建です。
●スーパーゼネコンの「鹿島建設」が施工した「免震構造」の建物であり、損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

●南西側(幅員約11.9m～12m)、南東側(幅員約11.9m)、北側(幅員約4m～6m)の3本の区道に接面する3方路地です。北側接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
●幹線道路まで、直線的にアクセスできる道路はないので、系統連続性は普通(やや優る)と判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「加賀2丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、加賀2丁目は12件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。

 本マンションの総評

●谷底低地で「液状化の可能性が高い地域」に含まれます。
●周辺のボーリング調査からも、液状化リスクがある場所であると推察されます。
●敷地のほとんどが石神井川の氾濫浸水区域に含まれ、約1mの浸水可能性が指摘されています。
●免震構造の建物なので、損壊リスクは低いです。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

⇒立地から、ある程度の地盤リスクの存在は考慮するところなのですが、スーパーゼネコンが施工した免震構造のRC造建物であることから、地盤リスクが建物に与える影響は小さいと判断します。ただ、敷地のほとんどが石神井川の氾濫浸水区域に含まれ、約1mの浸水可能性が指摘されているので、浸水リスクは大きいです。よって、防災力を“レベル４”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。