【防災力:4】パークホームズ世田谷梅丘

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 パークホームズ世田谷梅丘

[所在地] 〒154-0022 東京都世田谷区梅丘2丁目20

防災力 Level 4
地盤 []表層地盤増幅率が良好な台地
浸水 []烏山川の川筋と標高差がなく、最大1.6mの浸水可能性
建物 []全体的にどっしりとした形状のRC造建物
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高32m前後の台地です。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は“1.34”となっています。
都区内で優良レベルであり、地震の際の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6″以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内にある公開されたボーリング調査地点の柱状図では、深度3m過ぎにはN値50超の支持層に到達します。
都区内屈指の地盤であることが読み取れます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

最大約1.6mの浸水可能性が指摘されています。
対象地は、暗渠となっている烏山川の川筋とほとんど標高差がありません。予想以上の大雨が降った場合には、想定を超える浸水が発生する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2007年8月に竣工した中層RC造建物(地上8階建)です。施工会社は、準大手ゼネコンの「三井住友建設」です。
8階建ての建物の部分も全体的にはどっしりとした形状をしており、また、4階建の部分とは隙間を取ったり、エキスパンションジョイントによって棟を接続したりしているようですので、建物損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

東側(幅員約15m)、南側(幅員約3.8m~4.2m)、西側(幅員約3.8m~4m)の3本の区道に接面している3方路地です。接道部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
東側接面道路は、片側一車線や歩道が広く整備された道路で、南方の世田谷通りに接続しており、系統連続性は良好です。
また、南側接面道路は、都道423号線の拡幅工事が東京都市計画道路事業として行われています。当該事業が完了すると、更に系統連続性が良好となります。
接道状況及び系統連続性に問題はないので、火災時の災害リスクは低いでしょう。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「梅丘2丁目」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に対して比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、梅丘2丁目は19件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率が良好な台地に位置し、ボーリング調査の結果も良好です。
暗渠となっている烏山川の川筋と標高差がなく、最大1.6mの浸水可能性が指摘されています。
中層及び低層RC造建物であり、建物損壊リスクは低いでしょう。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いでしょう。

都区内屈指の地盤である場所に位置する建物損壊リスクが低い建物であり、来たる大地震でも安心な物件です。ただ、烏山川の川筋と標高差がほとんどなく浸水リスクは顕在なので、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。