「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名　プラウド駒込

[所在地] 〒170-0003 東京都豊島区駒込４丁目３−２０

 標高・地形

●標高24mほどの台地です。地形としては安心な高台の平坦地です。
●「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

●表層地盤における地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.6～1.66″です。
●都区内の武蔵野台地エリアでは標準的な数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です。
※地盤増幅率が”1.8″以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6″以下です。

※ [J-SHIS Map(提供：防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

●敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
●敷地の東側で隣接する調査地点では、表層はN値3以上あるものの、深度25mほどでもN値15～16の地層があり、支持層の深さは27mほどのようです。
●西側で隣接する中学校にある調査地点でも、表層はN値5あるものの、深度20mほどでもN値20となっています。
●周辺で支持層の深さが確認できた地点では、34m余りで到達するようです。
●表層面に問題はないものの、それ以降もあまり固い地層とはならず、支持層も深いので、マンション用地として良い場所とはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に最大0.8m近くの浸水可能性が指摘されていますが、当該箇所は敷地の周縁部であり、敷地全体に大きな影響を与えることはないものと推定します。
※想定を超える大雨が降った場合には、地下部分を中心に内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

●2005年11月竣工のRC造地下1階地上14階建です。
●施工会社は、スーパーゼネコンの「竹中工務店」です。
●階層の高いG棟・H棟は免震構造、他も横長のどっしりとした形状の建物なので、損壊リスクは低いと判断します。

 接面道路

●北東側区道(幅員7m超)、北西側区道(幅員約4m)の2つの区道に接する角地です。
●北東側接道は一方通行路なので、系統連続性は普通と判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「駒込4丁目」の地域危険度は“１”(※)であり、災害に強い地域であるとされています。
※地域危険度は、５段階評価で１が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

●「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、駒込4丁目は4件となっており、治安は“5段階で1番安全なレベル”です。
●西側に中学校、東側にゴルフ練習場、南側には山手線の線路が近接しており、騒がしく感じる可能性があります。

 本マンションの総評

●表層地盤増幅率が標準的なレベルの高台の平坦地に位置します。
●ボーリング調査は、良いとはいえませんが、大きな地盤リスクの兆候も見出せませんでした。
●敷地の一部に最大0.8mほどの浸水リスクが指摘されていますが、全体的な影響は大きくないでしょう。
●階層の高いG棟・H棟は免震構造、他も横長のどっしりとした形状の建物なので、損壊リスクは低いと判断します。
●接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いでしょう。

⇒表層地盤増幅率が標準的なレベルの高台の平坦地に位置し、ボーリング調査でも深刻なリスクは見られなかったので、大きな地盤リスクはないと推察します。浸水リスク、建物損壊リスク、火災リスクのいずれも小さいことから、防災力を“レベル５”とします。(５段階評価で５が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。