【防災力:4】ザ・テラス下目黒

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ザ・テラス下目黒

[所在地] 〒153-0064 東京都目黒区下目黒5丁目21−1

防災力 Level 4
地盤 []埋没谷エリア、ボーリング調査もいま一つ
浸水 []敷地の一部に約0.5mの浸水可能性
建物 []2012年竣工の低層RC造建物
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約26m~28mの台地です。東側が高く、西側が低くなっている、緩やかな傾斜地です。
対象地は、12万年前~16万年前に作られたという「埋没谷(東京層下部基底面)」の範囲に該当しますので、大地震の際の揺れが大きくなる可能性があります。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?

 表層地盤増幅率

表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.64”です。
都区内の武蔵野台地エリアでは標準的な数値であり、地震時の揺れが大きくなる可能性は低い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
近隣に調査地点が複数あるのですが、西方にある調査地点では、表層面は柔らかい地層ですが、深度10m前後で支持層となります。
北東方にある調査地点では、表層面は問題のないレベルの固さがありますが、支持層に到達するのは深度21mを超えるようです。また、深度14m前後に柔らかい地層が挟まるなど、埋没谷の影響が見られます。
大きな地盤リスクは感じませんが、マンション用地として、さほど良い地盤とはいえません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地の一部に約0.5mの浸水可能性が指摘されています。
内水氾濫の指摘としては少し大きな数値です。敷地の西側は、周辺と比較して標高が低く、浅い谷のような地形です。
また、東京都の下水道台帳を確認すると、西側接面道路の下にある下水道管に、東西からの下水の流れが合流するようです。そのため、内水氾濫の可能性が指摘されているのではないかと推察します。
ただ、建物部分(建築面積)のほとんどは標高27m以上にあり、かつ敷地の西側には擁壁を設置していることから、建物全体に大きな影響を及ぼすことはないと判断します。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫の被害が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2012年2月竣工の低層RC造建物(地下1階地上3階建)です。施工会社は、マンション建設に実績のある「東亜建設工業」です。
低層RC造建物なので、建物損壊リスクは低いものと判断します。

 接面道路

東側(幅員約7m)、南側(幅員約6m)、西側(幅員約9.8m~10.6)、北側(幅員約3.8m~4m)の4本の区道に接面する4方路地です。
北方にある目黒通り(都道)へのアクセスも容易であり、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「下目黒5丁目」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、下目黒5丁目は16件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。

 本マンションの総評

埋没谷エリアで、ボーリング調査もあまり良くありません。
内水氾濫としては少し大きな約0.5mの浸水可能性が指摘されています。
低層RC造建物であり、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

埋没谷の範囲に該当し、ボーリング調査もあまり良くありませんので、多少の地盤リスクを認めます。内水氾濫としては少し大きな浸水可能性が指摘されているので、多少の浸水リスクも見込みます。これらを合わせてマイナス1とし、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。