【防災力:5】ジオ新宿若松町

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の””と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 ジオ新宿若松町

[所在地] 〒162-0056 東京都新宿区若松町8−8

防災力 Level 5
地盤 []表層地盤増幅率に問題のない台地
浸水 []大きな浸水リスクなし
建物 []2018年竣工のRC造建物
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高33m~34mほどの台地です。
「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。
市谷仲之町付近は、1923年の関東大震災の際、推定震度が「5弱」と比較的揺れが抑えられた場所だったと推定されています。(参考資料:武村雅之名古屋大学教授「1923年関東地震による東京都中心部(旧15区内)の詳細震度分布と表層地盤構造」)

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.53”です。
都区内では比較的低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性がある場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内に公開されたボーリング調査地点はありません。
周辺にあるボーリング調査地点の柱状図では、深度18m~19mほどまで支持層となるような固い地層が表出しない場所が多いです。
これらの場所は、マンション用地としてあまり良い地盤とは言えませんが、地震時に揺れが大きくなるリスクを感じるほどの柔らかい地層でもありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、対象地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

敷地部分に最大約1.4mの浸水可能性の指摘があります。内水氾濫としては、かなり深い浸水です。
東京都下水道局が公開している「下水道台帳」を閲覧しても、特にこの場所に下水道管が集中している訳でもなく、水が集まる理由を読み取ることはできませんでした。
標高を見ると、周辺の標高が少し高くなっていて、対象地の辺りが窪地のような地形であることが分かります。以前、対象地の辺りは木造戸建住宅が建ち並んでいました。その昔からの地形が反映しているのだと思いますが、当マンションの建設の際に、この窪地状の部分は多少軽減しているものと推察します。
標高や地形からみて、マンション全体に大きな影響を与えることはないものと判断します。
※想定を超える大雨が降った場合には、内水氾濫が拡大する可能性があります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2018年4月に竣工したRC造建物(地上13階建)です。施工会社は、マンション建設を多く手掛ける「ファーストコーポレーション」です。
建物も縦に少し長いですが、リスクを感じるほどではありません。建物損壊リスクは低いでしょう。

 接面道路

北西側で区道(幅員約16.3m~18m)に接面する中間画地です。明治通りや外苑東通りへのアクセスは容易であり、系統連続性は良好です。
前面道路は「東京都市計画道路 放射第25号線」に指定され、整備が進められています。完了しますと、幅員約30mの道路となります。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「若松町」の地域危険度は“2”(※)となっており、災害に比較的強い地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、若松町は32件となっており、治安は“5段階で3番目のレベル”となっています。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率に問題のない台地です。
最大約1.4mの浸水可能性が指摘されていますが、大きな浸水リスクに繋がらないものと判断します。
2018年に竣工したRC造建物であり、建物損壊リスクは低いと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

敷地内に、内水氾濫としては非常に深い浸水可能性の指摘があるのですが、現在の建物を建築した際に地形の傾斜は軽減していると推察し、大きな浸水リスクはないとします。その他の地盤リスク、浸水リスク、火災リスクも低いので、防災力を“レベル5”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。