【防災力:5】クリオタワー大塚台

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族の”命”と”財産”を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 クリオタワー大塚台

[所在地] 〒170-0013 東京都豊島区東池袋5丁目38−7

防災力 Level 5
地盤 []表層地盤増幅率が優良レベルの台地
浸水 []浸水可能性の指摘なし
建物 []全体的にはシンプルな形状
火災 []接道状況及び系統連続性は良好
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高30m前後の台地に位置します。
「液状化」「埋没谷」等の地盤ハザードエリアに該当しません。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]

 表層地盤増幅率

表層地盤の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.27~1.38″です。
都区内で優良レベルであり、地震の際の揺れが小さくなる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内にある公開されたボーリング調査地点では、
N値0の非常に柔らかい地層が深度6m~7mほどに存在しています。
深度約13mで一旦支持層に足る固い地層となりますが、深度19m~22mほどにN値10以下の少し柔らかい地層が挟まります。
支持層には深度22m超で到達するようです。
表層面が柔らかく、支持層がそれなりに深いので、マンション用地として、あまり良い場所とはいえませんが、地震時に揺れが大きくなるような軟弱地盤ではありません。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

浸水リスク

浸水可能性は指摘されていません。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

2004年11月竣工のRC造建物(地下1階地上19階建)です。施工会社は、準大手ゼネコンの「三井住友建設」です。
建物は、少し縦長ですが、全体的にはシンプルな形状なので、大きな建物損壊リスクはないものと判断します。

 接面道路

北東側国道(幅員約40m)、南東側区道(幅員約3.5m~4m)の2つの道路に接する角地です。
敷地の北西側には、都電荒川線に沿って補助81号線の都市計画道路工事が行われており、開通すれば、3方路地となります。
川越街道(国道)と接面していますので、系統連続性は良好です。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」によると、「東池袋5丁目」の地域危険度は“3”(※)となっており、災害リスクがそれなりにある地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2023年累計」を見ると、東池袋5丁目は19件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。
川越街道(国道)沿いであることから、気管支や肺に病気を持つお子さんがいるファミリーにはお勧めできません。

【参照】幹線道路沿いの物件を勧めない理由

 本マンションの総評

表層地盤増幅率が優良レベルの台地に位置します。
ボーリング調査の結果から、良い地盤とはいえませんが、軟弱地盤でもないようです。
浸水可能性は指摘されていません。
少し縦長ですが、全体的にはシンプルな形状の建物であり、大きな建物損壊リスクはないと判断します。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

表層地盤増幅率が優良レベルの台地に位置するので、大きな地盤リスクはないものと判断します。ボーリング調査の結果はあまり良いものではありませんが、これ単独で防災レベルを下げるほどの大きなリスクはないと考えます。その他のリスクも低いので、防災力を“レベル5”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。