【防災力:4】シスナブ池袋本町

「東南海トラフ地震」「首都直下地震」等の大地震や、千年に一度といわれるような「スーパー台風」「線状降水帯豪雨」等の大水害等に遭遇しても、家族のと”財産を守ることのできる可能性が高い不動産であるか否かを簡易評価します。
災害に強い不動産は資産性も保たれます。
※建物が壊れたら資産性どころの話ではないので。

物件名 シスナブ池袋本町


[所在地] 〒170-0011 東京都豊島区池袋本町4丁目47−12

防災力 Level 4
地盤 []表層地盤増幅率が比較的良好な切土地
浸水 []敷地の一部が川筋に掛かっている
建物 []全体的にはシンプルかつどっしりとした建物形状
火災 []系統連続性は普通
※5段階評価で5が最も安全(判断基準はこちら)

 標高・地形

標高約26m、台地と低地に挟まれた切土地に位置します。敷地の一部が昔の谷端川流域に掛かっています。
東京都建設局が公開している「東京の液状化予測図」では「液状化の可能性がある地域」に含まれています。

※ [国土地理院地図] → [土地の成り立ち・土地利用] → [土地条件図]


※ 東京都建設局 → [東京の液状化予測図]

 表層地盤増幅率

対象地付近における、表層地盤(地表近くの地層)の地震時の揺れの大きさを示す地盤増幅率は”1.34~1.52”となっています。
都区内では低い方の数値であり、地震の際の揺れが小さく抑えられる可能性が高い場所です。
※地盤増幅率が”1.8”以上だと地盤が弱い(揺れやすい)とされます。推奨レベルは”1.6”以下です。

※ [J-SHIS Map(提供:防災科学技術研究所)] → [表層地盤]

【参照】高台立地が原則だが、高台でもダメな場所がある(J-SHIS Mapの見方)

近隣のボーリング調査

敷地内にある公開されたボーリング調査地点の柱状図では、
深度7mほどまでは、N値0や1の非常に柔らかい表層面となっています。
深度8m超で、一旦N値50超の固い層となりますが、その固さを維持できず、凸凹を繰り返し、深度24m~26mほどではN値10未満の柔らかい層が出現します。
支持層に到達するのは深度30mを超えるようです。
周辺にある複数のボーリング調査を見てみると、支持層に到達するのは深度23m~30mほどとかなり深くなるようです。また、支持層より上の部分も、敷地内の調査地点と同様、一度固い層となってから、再度柔らかい層が入るという「埋没谷エリア」のような地盤となっています。
これらの結果からは、マンション用地として、あまり良い地盤ではないといえます。
※地層は、数メートル離れただけで大きく変わることがあるので、購入の際には、当該地の地盤調査報告書を取り寄せましょう。

【参照】地下に「埋没谷」があると、何が悪いのか?(本物件は該当しませんが参考まで)

浸水リスク

敷地の北西部に最大1.5mほどの浸水可能性が指摘されていますが、当該箇所は建物がない場所です。
建物部分(建築面積に相当する部分)には、最大0.3mほどの浸水可能性の指摘があります。建物部分と、北西部の昔の川筋では標高差が2mほどあるため、大きな浸水リスクはないものと判断します。
ただし、敷地の北西部は、昔の川筋(谷端川流域)に当たることから、予想を超える大雨が降った場合などには、想定を超える浸水が発生する恐れがあります。

※ [東京都建設局 浸水予想区域図] → [浸水リスク検索サービス]

 建物

1997年3月竣工のSRC造地下1階地上19階建です。施工会社は、準大手ゼネコンの「フジタ」です。
建物は、全体的にはシンプルかつどっしりとした形状であることから、大地震の際の建物損壊リスクは低いものと判断します。
ただ、建物が少し古くなってきているので、修繕等のメンテナンスがきちんと行われているかのチェックは必須です。

 接面道路

北西側(幅員約6.4m~7.1m)、南西側(幅員約4.8m~6.2m)の2本の区道と接面する角地です。区道との接面部分では、敷地後退をして歩道を整備しています。
北方の国道17号線まで広い幅員を保ったまま直線的にアクセスできる道路はないため、系統連続性は普通とします。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

地域危険度調査

東京都の「地震に関する地域危険度測定調査(第9回:令和4年9月公表)」によると、「池袋本町4丁目」の地域危険度は“3”(※) となっており、災害リスクがそれなりにある地域であるとされています。
※地域危険度は、5段階評価で1が最も安全であることを示しています。

周辺環境他

「警視庁犯罪情報マップ」の「全刑法犯発生数2022年累計」を見ると、池袋本町4丁目は22件となっており、治安は“5段階で2番目に安全なレベル”となっています。
JR線及び東武東上線の線路が隣接しており、騒がしく感じる可能性があります。

 本マンションの総評

表層地盤増幅率は比較的良好ですが、敷地の一部が「液状化の可能性がある地域」に掛かっています。
敷地内及び周辺のボーリング調査も、地盤があまり良くないことを感じさせます。
建物部分に大きな浸水リスクはないと思いますが、敷地の一部が昔の川筋に掛かっているので、多少のリスクは見ておくべきです。
全体的にはシンプルかつどっしりとした形状のSRC造建物であり建物損壊リスクは低いでしょう。
接道状況及び系統連続性に問題はなく、火災時の災害リスクは低いと判断します。

敷地の一部が「液状化の可能性がある地域」に掛かっており、ボーリング調査もあまりいい結果ではないので、多少の地盤リスクがあるものと考えます。敷地の一部が川筋に掛かるため、浸水リスクも多少あると認めます。これらを合わせてマイナス1とし、防災力を“レベル4”とします。(5段階評価で5が最も安全)

≪注意事項≫
1. 本件評価は、不動産鑑定評価の手法に則ったものではありません。公開された情報のみを根拠とした「簡易評価」であり、実際に購入の判断をする際には、より詳細な調査が必要となります。
2. 本件評価の「リスク評価」は相対的なものです。防災上、“絶対に安全”といえる立地はありません。
3. 本件評価により損害や紛争が発生した場合でも、当社は責任を負いません。